Chỉ giới đường đỏ là đường ranh chia phần đất dành cho đường giao thông và hạ tầng với phần đất được dùng để xây dựng. Chỉ giới xây dựng là giới hạn mà phần nhà chính được phép xây tới. Nó có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, hoặc lùi vào trong, và khoảng giữa hai đường đó gọi là khoảng lùi.
Chào bạn, đây là Nhà Quy Hoạch. Hai cái tên này nghe như chữ của dân kỹ thuật, nhưng chúng lại là thứ quyết định mặt tiền nhà bạn rộng bao nhiêu và bức tường trước nhà được xây tới đâu. Tập này mình kể chuyện hai đường kẻ đó bằng những tình huống mà gia đình nào sửa nhà cũng có thể gặp.
Chỉ giới đường đỏ vẽ ranh giới giữa cái gì với cái gì?
Hãy hình dung một con phố trong tương lai, đã mở rộng xong, đủ lòng đường, vỉa hè, hàng cây. Mép ngoài của toàn bộ phần đó, chỗ giáp với đất nhà dân, chính là chỉ giới đường đỏ. Bên ngoài là đất dành cho đường và hạ tầng, bên trong là phần đất để xây dựng.
Cái tên đường đỏ đến từ thói quen vẽ đường ranh này bằng màu đỏ trên bản vẽ. Ngoài đời không có vạch đỏ nào cả, chỉ có những mốc giới được cắm theo hồ sơ.
Điều quan trọng là chỉ giới đường đỏ vẽ theo con đường tương lai, không phải con đường hiện tại. Nếu phố đang hẹp mà quy hoạch mở rộng, chỉ giới đường đỏ sẽ nằm sâu vào đất của những nhà hai bên.
Phần đất nằm giữa mép đường hiện tại và chỉ giới đường đỏ là phần mà sớm muộn sẽ trở thành đường. Nhiều gia đình vẫn đang có giấy tờ, vẫn đang sử dụng phần đó, nhưng không được xây mới kiên cố lên nó.
Chỉ giới xây dựng và khoảng lùi là gì?
Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn mà công trình chính của bạn được xây tới. Ở nhiều phố cũ, chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, tức là bạn được xây sát ranh giới với vỉa hè.
Ở những khu quy hoạch mới, biệt thự, nhà vườn hay những tuyến đường lớn, chỉ giới xây dựng thường lùi vào trong. Khoảng lùi đó để làm sân trước, trồng cây, để xe, tạo khoảng thở cho con phố.
Phần khoảng lùi vẫn là đất của bạn, vẫn nằm trong thửa đất của bạn, nhưng không được xây nhà chính lên đó. Có thể làm cổng, tường rào, sân, mái che nhẹ theo quy định của từng nơi.
Một chi tiết nhỏ mà nhiều người chưa biết: ban công, ô văng, mái đón thường được phép vươn ra khỏi chỉ giới xây dựng một khoảng nhất định, tuỳ bề rộng đường. Mức vươn ra bao nhiêu thì mỗi quy chuẩn và quy chế địa phương có quy định riêng, bạn nên hỏi khi xin phép.
Tình huống hay gặp: sổ ghi một đằng, xây được một nẻo
Một anh thợ hồ ở miền Tây kể mình nghe chuyện nhà anh. Sổ ghi đủ diện tích, anh tính xây kín mặt tiền. Đến lúc xin phép mới biết mấy mét phía trước nằm ngoài chỉ giới đường đỏ vì con đường trước nhà đã được quy hoạch mở rộng. Diện tích xây dựng hụt đi một khúc, bản vẽ phải làm lại.
Chuyện này không phải là sổ sai. Giấy chứng nhận ghi quyền sử dụng đất, còn chỉ giới đường đỏ đến từ quy hoạch. Hai thứ nói về hai điều khác nhau, và bạn cần cả hai để biết mình thật sự xây được gì.
Một tình huống ngược lại cũng có: nhà đã xây từ lâu, nay quy hoạch mở đường, phần nhà phía trước nằm ngoài chỉ giới đường đỏ. Gia đình vẫn ở, nhưng khi sửa chữa lớn hay xây lại thì sẽ phải lùi vào.
Điều mình muốn bạn nhớ là: diện tích trên giấy chưa phải là diện tích được xây. Hỏi chỉ giới trước khi thuê người vẽ nhà là cách rẻ nhất để khỏi vẽ hai lần.
Kiểm tra chỉ giới cho mảnh đất của mình ra sao?
Cách chắc chắn nhất là đề nghị cơ quan quản lý quy hoạch và xây dựng ở địa phương cung cấp thông tin quy hoạch cho thửa đất, trong đó có chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng. Khi xin giấy phép xây dựng, những thông tin này cũng sẽ được thể hiện.
Trên thực địa, nhiều tuyến đường đã được cắm mốc chỉ giới. Mốc thường là những trụ bê tông nhỏ hoặc dấu đánh trên vỉa hè. Nếu thấy mốc gần nhà, hãy chụp lại và hỏi cán bộ xem đó là mốc gì, vì có mốc địa chính, mốc chỉ giới, mốc hành lang, nhìn qua rất dễ lẫn.
Khi thuê đơn vị đo đạc vẽ hiện trạng, bạn có thể đề nghị họ thể hiện luôn chỉ giới đường đỏ lên bản vẽ theo số liệu được cung cấp. Nhìn thấy đường đó chạy qua sân nhà mình trên bản vẽ, cả nhà sẽ hiểu ngay chứ không cần giải thích nhiều.
Đừng dựa vào lời hàng xóm rằng nhà bên cạnh xây sát được thì nhà mình cũng vậy. Nhà bên có thể xây từ trước khi có quy hoạch mới.
Phần đất ngoài chỉ giới đường đỏ sẽ ra sao?
Khi con đường thật sự được làm, phần đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ sẽ được thu hồi theo quy định, với cơ chế bồi thường và hỗ trợ tương ứng. Mức cụ thể phụ thuộc vào loại đất, giấy tờ và chính sách của địa phương ở thời điểm đó, mình không thể nói trước.
Trong lúc chờ, gia đình vẫn được sử dụng phần đất đó theo hiện trạng. Điều thường bị hạn chế là xây mới, cơi nới kiên cố lên phần sẽ thành đường.
Cũng có nhiều tuyến đã vẽ chỉ giới mà rất lâu chưa làm. Mình sẽ dành một tập riêng cho chuyện quy hoạch treo, vì nó là cả một câu chuyện dài.
Còn bây giờ, nếu bạn đang định sửa nhà, thử nhìn ra cửa và tự hỏi: vạch đỏ mà mình không nhìn thấy đang nằm ở đâu.
Câu hỏi thường gặp
Lộ giới và chỉ giới đường đỏ có giống nhau không?
Hai khái niệm liên quan chặt chẽ. Lộ giới thường được hiểu là bề rộng quy hoạch của con đường, còn chỉ giới đường đỏ là đường ranh hai bên của bề rộng đó. Biết lộ giới và tim đường, người ta xác định được chỉ giới đường đỏ.
Đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ có được cấp giấy chứng nhận không?
Tuỳ nguồn gốc và thời điểm sử dụng, phần đất đó vẫn có thể được công nhận quyền sử dụng, nhưng thường kèm ghi chú hoặc hạn chế về xây dựng. Trường hợp cụ thể cần hỏi văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Khoảng lùi có được làm mái che để xe không?
Nhiều nơi cho phép làm mái che nhẹ, cổng, tường rào trong khoảng lùi, nhưng không được xây nhà chính. Quy định cụ thể khác nhau theo từng khu, nên hỏi khi xin giấy phép xây dựng.
Nhà cũ nằm một phần ngoài chỉ giới đường đỏ có phải phá ngay không?
Thường không phải phá ngay khi chưa triển khai làm đường. Gia đình vẫn được sử dụng theo hiện trạng, nhưng việc xây mới hoặc sửa chữa lớn sẽ bị hạn chế và phải theo chỉ giới mới.
Làm sao nhận biết mốc chỉ giới ngoài thực địa?
Mốc thường là trụ bê tông nhỏ, cọc có đánh số hoặc dấu sơn trên vỉa hè. Vì dễ lẫn với mốc địa chính và mốc hành lang, bạn nên chụp lại và hỏi cơ quan quản lý để biết chính xác.
