Muốn chia đất cho con ở quê, hãy xem quy hoạch và điều kiện tách thửa của địa phương trước khi cả nhà ngồi chia. Mỗi thửa mới phải đủ diện tích tối thiểu, có lối đi, và phù hợp với quy hoạch. Chia xong ngoài thực địa rồi mới đi hỏi thì rất dễ thành những mảnh không làm được sổ riêng, không xây được nhà.
Chào bạn, đây là Nhà Quy Hoạch. Ở quê, chuyện bố mẹ chia đất cho con là chuyện tình cảm trước, chuyện giấy tờ sau. Mình hiểu điều đó. Nhưng mình cũng đã thấy nhiều nhà mà tình cảm sứt mẻ chính vì giấy tờ không theo kịp. Tập này là để giấy tờ đi cùng tình cảm.
Điều kiện tách thửa: những gì địa phương quy định
Mỗi tỉnh có quy định riêng về điều kiện tách thửa: diện tích tối thiểu của thửa mới, chiều rộng mặt tiền tối thiểu, và có khi cả chiều sâu. Đất ở và đất nông nghiệp có mức khác nhau, đô thị và nông thôn cũng khác.
Thửa mới phải có lối đi ra đường công cộng. Nếu chia một mảnh đất sâu thành ba phần theo chiều ngang, phần trong cùng không có lối ra thì phải chừa một lối đi chung, và lối đi này cũng lấy vào diện tích.
Thửa mới cũng phải phù hợp với quy hoạch. Nếu một phần thửa đất nằm trong quy hoạch đường, cây xanh hay công trình công cộng, việc tách có thể bị hạn chế hoặc phần đó không được tính.
Những điều kiện này thay đổi theo thời kỳ. Đừng dựa vào chuyện nhà hàng xóm tách được từ mấy năm trước. Hãy hỏi quy định đang áp dụng.
Chia phần đất ở thế nào cho công bằng?
Với thửa có cả đất ở và đất vườn, câu hỏi khó nhất là phần đất ở chia cho ai bao nhiêu. Đất ở mới xây nhà được, nên người nhận toàn đất vườn sẽ phải xin chuyển mục đích, mà việc đó không chắc thành.
Có gia đình chia đều phần đất ở cho các con. Có gia đình để phần đất ở cho người con ở với bố mẹ, bù cho những người khác bằng phần vườn rộng hơn hoặc bằng cách khác. Không có cách nào đúng cho mọi nhà.
Điều quan trọng là mọi người hiểu rõ mình nhận loại đất gì, có xây nhà được không, trước khi đặt bút ký. Hiểu lầm về loại đất là nguyên nhân của rất nhiều cuộc tranh chấp sau này.
Nếu phần vườn nằm trong vùng quy hoạch dân cư, khả năng chuyển mục đích cao hơn. Nếu nằm trong vùng sản xuất nông nghiệp, gần như phải xác định đó sẽ mãi là vườn.
Thứ tự làm cho khỏi vòng vèo
Bước một: lấy giấy chứng nhận ra, đọc diện tích từng loại đất. Bước hai: hỏi xã về điều kiện tách thửa và quy hoạch của thửa đất. Bước ba: thuê đo đạc hiện trạng, vẽ thử phương án chia trên bản vẽ.
Bước bốn: cả nhà ngồi lại với bản vẽ, thống nhất phương án. Bước năm: làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại tổ chức công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Bước sáu: đăng ký biến động, tách thửa và cấp giấy chứng nhận cho từng người.
Thứ tự này nghe thì nhiều bước, nhưng mỗi bước nền cho bước sau. Làm ngược, chẳng hạn chia ngoài thực địa, dựng hàng rào, xây nhà rồi mới đo đạc, thì thường phải làm lại.
Về thuế phí khi tặng cho giữa bố mẹ và con, có những khoản được miễn theo quy định. Hãy hỏi cơ quan thuế để biết cụ thể trường hợp của nhà mình.
Khi thửa đất không đủ điều kiện tách
Có những thửa đất quá nhỏ hoặc hình dạng khó, không thể tách thành các thửa đủ điều kiện. Khi đó gia đình có vài hướng.
Hướng thứ nhất là cho nhiều người cùng đứng tên chung trên một giấy chứng nhận, gọi là sử dụng chung. Mỗi người có quyền theo phần, nhưng các quyết định lớn như bán, thế chấp cần sự đồng ý của tất cả. Cách này giữ được tình cảm khi mọi người hoà thuận, nhưng dễ vướng khi có người muốn bán phần mình.
Hướng thứ hai là chia theo giá trị: một người nhận đất, những người khác nhận phần bù bằng tài sản khác.
Hướng thứ ba là hợp thửa với đất liền kề nếu có, rồi mới chia. Mỗi hướng có hệ quả pháp lý riêng, nên hỏi luật sư hoặc công chứng viên trước khi chọn.
Làm khi bố mẹ còn khoẻ
Mình nói điều này với tất cả sự tôn trọng: nếu bố mẹ đã có ý chia đất cho con, hãy làm giấy tờ trọn vẹn khi bố mẹ còn khoẻ, còn minh mẫn, còn đi lại được. Những việc cần chữ ký của bố mẹ, cần bố mẹ có mặt, sẽ khó hơn rất nhiều khi bố mẹ đã yếu.
Chia bằng miệng, chia bằng giấy viết tay trong nhà, rồi để đó nhiều năm, là con đường dẫn tới tranh chấp thừa kế. Mình đã thấy anh em ruột không nhìn mặt nhau chỉ vì một lời hứa năm xưa không ai ghi lại.
Nếu bố mẹ chưa muốn chia hẳn, có thể lập di chúc hợp lệ, cũng là một cách giữ cho ý nguyện được rõ ràng.
Đất đai là thứ bố mẹ để lại. Giấy tờ rõ ràng là thứ giúp các con giữ được nhau.
Câu hỏi thường gặp
Diện tích tối thiểu để tách thửa ở nông thôn là bao nhiêu?
Mỗi tỉnh quy định mức riêng, khác nhau giữa đất ở và đất nông nghiệp, giữa nông thôn và đô thị. Bạn cần hỏi Ủy ban nhân dân xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để biết mức đang áp dụng.
Tặng cho đất cho con có phải nộp thuế không?
Tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ đẻ và con thường thuộc diện được miễn một số khoản thuế, lệ phí theo quy định. Hãy hỏi cơ quan thuế để biết chính xác trong trường hợp của gia đình.
Chia đất bằng giấy viết tay có giá trị không?
Giấy viết tay trong gia đình không thay được hợp đồng tặng cho có công chứng hoặc chứng thực và thủ tục đăng ký. Nên làm đủ thủ tục để tránh tranh chấp về sau.
Tách thửa có cần làm lối đi riêng không?
Thửa mới phải có lối đi ra đường công cộng. Nếu không tiếp giáp đường, cần chừa lối đi chung hoặc lối đi riêng theo quy định của địa phương.
Đất nằm trong quy hoạch có tách thửa được không?
Tuỳ loại quy hoạch và quy định của địa phương. Phần đất nằm trong quy hoạch công trình công cộng, đường giao thông thường bị hạn chế tách. Hãy hỏi thông tin quy hoạch trước.
