Nếu buộc phải đặt cọc trước khi có văn bản thông tin quy hoạch, hãy đưa vào thoả thuận một điều kiện rõ ràng: giao dịch chỉ tiếp tục khi thông tin quy hoạch của thửa đất đúng như hai bên đã hiểu. Nêu cụ thể thửa đất, mục đích sử dụng, những gì không được vướng, thời hạn kiểm tra, và cách trả lại cọc nếu điều kiện không đạt. Cách ghi cụ thể nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên.
Chào bạn, đây là Nhà Quy Hoạch. Mình không phải luật sư, và tập này không thay cho lời khuyên pháp lý. Nhưng mình đã thấy đủ nhiều khoản cọc bị mất chỉ vì tờ giấy đặt cọc viết vội trên bàn quán cà phê, để muốn nói về những điều nên có trong đó.
Vì sao người ta hay đặt cọc trước khi kiểm tra?
Lý do phổ biến nhất là áp lực thời gian. Người bán nói có người khác đang hỏi, cọc ngay thì giữ, không thì thôi. Người mua sợ mất cơ hội.
Lý do thứ hai là kiểm tra quy hoạch mất thời gian. Nộp đề nghị, chờ văn bản, có khi mất vài tuần. Trong khi giao dịch thì muốn chốt nhanh.
Lý do thứ ba là tin tưởng. Người bán là người quen, nói đất sạch, mình tin.
Không lý do nào trong số đó sai. Nhưng khi đã quyết định cọc trước, thì tờ thoả thuận đặt cọc phải làm thay phần việc bảo vệ mà văn bản quy hoạch chưa kịp làm.
Mô tả thửa đất cho đủ
Thoả thuận đặt cọc nên mô tả thửa đất đầy đủ như trên giấy chứng nhận: số thửa, số tờ, địa chỉ, diện tích, mục đích sử dụng từng phần, số giấy chứng nhận. Mô tả mơ hồ kiểu mảnh đất ở đầu xóm là mời gọi tranh chấp.
Nên ghi rõ những hiểu biết của hai bên về quy hoạch tại thời điểm đặt cọc, ví dụ bên bán cho biết thửa đất không nằm trong chỉ giới đường, hành lang an toàn, hay khu vực dự kiến thu hồi. Lời bên bán nói miệng nên được viết thành chữ.
Nếu bên bán hứa hẹn điều gì về tương lai, như sắp chuyển được lên đất ở, sắp có đường, hãy cân nhắc việc ghi điều đó thành điều kiện hay chỉ là thông tin. Hai cách ghi có hệ quả rất khác nhau.
Kèm bản sao giấy chứng nhận, sơ đồ thửa có chữ ký hai bên. Những tờ đính kèm này quan trọng không kém phần chữ.
Điều kiện về quy hoạch và thời hạn kiểm tra
Phần quan trọng nhất là điều kiện. Thoả thuận có thể ghi rằng bên mua sẽ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin quy hoạch trong một thời hạn nhất định, và nếu kết quả cho thấy thửa đất vướng những điều cụ thể đã liệt kê, bên mua có quyền không tiếp tục và được nhận lại tiền cọc.
Những điều được liệt kê nên cụ thể: nằm trong chỉ giới đường đỏ, nằm trong hành lang an toàn, nằm trong khu vực quy hoạch công trình công cộng, nằm trong kế hoạch thu hồi, chức năng quy hoạch không phải đất ở. Tuỳ mục đích mua mà bạn chọn điều nào là quan trọng.
Thời hạn kiểm tra nên đủ để thủ tục hỏi thông tin quy hoạch kịp trả kết quả. Hỏi trước nơi tiếp nhận thời gian giải quyết thường là bao lâu, rồi cộng thêm một khoảng dự phòng.
Bên bán nên có nghĩa vụ phối hợp, như cung cấp giấy tờ, cùng đứng đơn nếu nơi tiếp nhận yêu cầu.
Trả cọc, phạt cọc và những chỗ dễ tranh cãi
Theo nguyên tắc chung về đặt cọc, nếu bên mua từ chối giao kết thì mất cọc, nếu bên bán từ chối thì trả lại cọc và một khoản tương đương, trừ khi hai bên thoả thuận khác. Vì vậy, trường hợp đất vướng quy hoạch cần được thoả thuận riêng, nếu không bên mua rút lui có thể bị coi là từ chối.
Thoả thuận nên ghi rõ: nếu điều kiện về quy hoạch không đạt, bên bán trả lại toàn bộ tiền cọc trong thời hạn bao lâu, và không bên nào bị phạt.
Chỗ dễ tranh cãi nhất là khi văn bản quy hoạch trả lời mơ hồ, hoặc đất vướng một phần nhỏ. Hãy nghĩ trước những tình huống này và ghi cách xử lý.
Đây chính là lý do mình khuyên nhờ luật sư hoặc công chứng viên soạn hoặc đọc lại. Vài câu chữ khác nhau có thể quyết định khoản tiền cọc của bạn.
Tốt nhất vẫn là kiểm tra trước
Mọi điều khoản ở trên đều là phương án phòng thủ. Phương án tốt nhất vẫn là kiểm tra quy hoạch trước khi đặt cọc, ít nhất là hỏi xã, xem bản đồ, đọc giấy chứng nhận.
Nếu người bán không chấp nhận chờ bạn vài ngày để hỏi xã, bạn đã có một thông tin về giao dịch này.
Còn nếu mọi thứ đều rõ, thửa đất sạch, người bán hợp tác, thì tờ thoả thuận đặt cọc cẩn thận cũng chỉ tốn thêm của bạn một buổi chiều. Một buổi chiều để yên tâm là rẻ.
Một khoản cọc là một lời hứa bằng tiền. Hãy để lời hứa ấy được viết đủ rõ để cả hai bên cùng giữ được.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng đặt cọc mua đất có cần công chứng không?
Pháp luật không bắt buộc mọi thoả thuận đặt cọc phải công chứng, nhưng công chứng giúp xác định rõ các bên, nội dung và giảm tranh chấp. Với khoản cọc lớn, nên công chứng hoặc ít nhất nhờ luật sư xem.
Đất vướng quy hoạch sau khi cọc có đòi lại tiền được không?
Phụ thuộc nội dung thoả thuận đặt cọc. Nếu có điều kiện về quy hoạch và cách xử lý, việc đòi lại cọc rõ ràng hơn. Nếu không, có thể phải thương lượng hoặc giải quyết tranh chấp theo quy định.
Nên đặt cọc bao nhiêu khi chưa rõ quy hoạch?
Mức cọc do hai bên thoả thuận. Khi chưa rõ quy hoạch, nhiều người chọn mức cọc vừa phải và điều kiện rõ ràng để giảm rủi ro.
Thời hạn kiểm tra quy hoạch trong hợp đồng cọc nên bao lâu?
Nên đủ để thủ tục cung cấp thông tin quy hoạch trả kết quả, cộng thêm khoảng dự phòng. Hỏi nơi tiếp nhận thời gian giải quyết thường lệ trước khi ghi.
Người bán nói đất sạch quy hoạch có cần ghi vào hợp đồng không?
Nên ghi. Lời cam đoan của bên bán về tình trạng quy hoạch khi được viết thành chữ sẽ là căn cứ khi có tranh chấp, thay vì chỉ là lời nói.
