Phân lô bán nền trái phép thường bắt đầu từ một thửa đất nông nghiệp lớn: ủi vài con đường đất, cắm cọc, chia thành từng ô, rồi bán từng ô với lời hứa sau này có sổ riêng, lên thổ cư. Dấu hiệu nhận ra là sổ chung hoặc sổ vẫn ghi đất nông nghiệp, đường tự mở không có trong quy hoạch, và hợp đồng tìm cách né công chứng.
Chào bạn, đây là Nhà Quy Hoạch. Mình không muốn làm ai sợ, nhưng đây là tập mà mình mong người thân của mình nghe trước khi đi xem đất ở những khu đang sốt. Nhiều gia đình đã bỏ ra khoản tiền dành dụm cả đời cho một ô đất đẹp trên tờ rơi, rồi nhiều năm sau vẫn chưa có tờ giấy nào mang tên mình.
Khu phân lô hợp pháp và trái phép khác nhau thế nào?
Một khu phân lô hợp pháp là một dự án có quy hoạch chi tiết được duyệt, có quyết định giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sang đất ở, có hạ tầng được xây theo thiết kế và nghiệm thu, rồi mới được tách thửa, cấp giấy chứng nhận cho từng lô.
Còn khu phân lô trái phép đi tắt: đất vẫn là đất nông nghiệp, không có quy hoạch chi tiết, người bán tự ủi đường, tự chia ô, bán trước, hứa làm giấy sau.
Nhìn từ ngoài, hai loại có thể giống nhau: đường đất đỏ thẳng tắp, cọc bê tông sơn đỏ, cổng chào, cờ phướn. Khác biệt nằm ở giấy tờ.
Một khu hợp pháp có thể chưa đẹp bằng, nhưng mỗi lô có đường đi tới tờ giấy chứng nhận. Một khu trái phép có thể rất đẹp, nhưng con đường tới tờ giấy ấy có khi không tồn tại.
Dấu hiệu từ giấy tờ
Dấu hiệu đầu tiên là sổ chung. Người bán đưa bạn xem một giấy chứng nhận của cả thửa lớn, ghi đất trồng cây lâu năm hay đất trồng cây hằng năm, và nói sẽ tách sổ cho từng người sau. Việc tách thửa đất nông nghiệp thành nhiều ô nhỏ để làm đất ở không đơn giản như lời hứa.
Dấu hiệu thứ hai là hợp đồng không phải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, mà là hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hay vi bằng. Mỗi loại có giá trị pháp lý riêng, nhưng không loại nào thay được hợp đồng chuyển nhượng đúng quy định.
Dấu hiệu thứ ba là người bán không phải người đứng tên đất, mà là một công ty hay cá nhân nói rằng họ đã mua lại hoặc được uỷ quyền.
Mỗi dấu hiệu riêng lẻ chưa chắc đã là lừa đảo. Nhưng khi hai ba dấu hiệu đi cùng nhau, bạn nên dừng lại hỏi luật sư.
Dấu hiệu từ thực địa và quy hoạch
Ra thực địa, hãy nhìn con đường nội bộ. Nếu đó là đường đất mới ủi, không có cống thoát nước, không có trụ điện, không có đường ống nước, thì khu đất chưa có hạ tầng theo nghĩa của một dự án.
Đối chiếu với bản đồ quy hoạch. Nếu khu đất trên quy hoạch vẫn là đất nông nghiệp, đất rừng, hay thậm chí là cây xanh, thì những con đường tự ủi kia không có trong bất cứ quy hoạch nào.
Hỏi Ủy ban nhân dân xã: khu này có dự án được phê duyệt không. Ở nhiều nơi, chính quyền đã có thông báo cảnh báo về các khu phân lô trái phép trên địa bàn. Đó là thông tin bạn nên biết trước khi xuống tiền.
Một chị ở thành phố kể rằng chị hỏi xã câu đó, cán bộ lấy ra ngay một tờ thông báo cảnh báo có tên khu đất chị định mua. Chị mất một buổi sáng, và giữ được cả khoản tiết kiệm.
Lời hứa lên thổ cư: nghe thế nào cho tỉnh
Câu mình nghe nhiều nhất ở các khu phân lô là: yên tâm, khu này sắp lên thổ cư, có người lo hết. Câu đó cần được đặt cạnh những gì bạn đã học trong các tập trước.
Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải phù hợp quy hoạch, phải có trong kế hoạch sử dụng đất, phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, và phải nộp nghĩa vụ tài chính. Không ai có thể lo hết những thứ đó bằng lời hứa.
Nếu người bán thật sự đã có quyết định cho phép chuyển mục đích, họ sẽ đưa ra văn bản. Nếu chỉ có lời nói, bạn biết mình đang đứng ở đâu.
Có những khu sau nhiều năm cũng được hợp thức hoá một phần. Nhưng đó là may mắn, không phải kế hoạch, và cũng có những khu bị xử lý, buộc khôi phục đất nông nghiệp.
Trước khi đặt cọc: một danh sách ngắn
Xem bản gốc giấy chứng nhận, đọc mục đích sử dụng. Hỏi xã về quy hoạch và việc khu đất có dự án được duyệt hay không. Hỏi văn phòng đăng ký đất đai tình trạng thửa đất.
Đọc kỹ loại hợp đồng người bán đưa ra. Nếu không phải hợp đồng chuyển nhượng có công chứng cho một thửa đã tách riêng, hãy nhờ luật sư đọc trước khi ký.
Không đặt cọc chỉ vì sợ hết lô đẹp. Những khu tạo cảm giác khan hiếm, ép quyết nhanh thường là những khu cần xem kỹ nhất.
Một ô đất thật sự tốt sẽ vẫn còn đó sau một tuần bạn đi hỏi. Một ô đất không chờ được một tuần thì có lẽ không nên mua.
Câu hỏi thường gặp
Mua đất sổ chung có an toàn không?
Mua một phần đất trong sổ chung tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là khi đất là đất nông nghiệp và chưa đủ điều kiện tách thửa. Nên hỏi luật sư và cơ quan đất đai trước khi giao dịch.
Vi bằng có thay được hợp đồng mua bán đất không?
Không. Vi bằng chỉ ghi nhận một sự kiện, hành vi có thật, không thay cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Làm sao biết khu phân lô có được phép không?
Hỏi Ủy ban nhân dân xã nơi có đất xem khu này có dự án được phê duyệt, có quy hoạch chi tiết và cho phép chuyển mục đích hay không. Nhiều địa phương còn công bố danh sách cảnh báo.
Hợp đồng góp vốn mua đất có rủi ro gì?
Hợp đồng góp vốn không trực tiếp chuyển quyền sử dụng đất cho bạn. Nếu dự án không hợp pháp hoặc không thực hiện được, việc đòi lại tiền có thể rất khó khăn.
Đã lỡ mua đất phân lô trái phép thì làm gì?
Thu thập đầy đủ giấy tờ, hợp đồng, chứng từ thanh toán, tìm hiểu tình trạng pháp lý của khu đất và hỏi ý kiến luật sư về hướng giải quyết. Nếu có dấu hiệu lừa đảo, có thể trình báo cơ quan công an.
