Luật chia đất ra ba nhóm lớn: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Đất ở chỉ là một loại nằm trong nhóm phi nông nghiệp, bên cạnh đất giao thông, đất thương mại dịch vụ, đất nghĩa trang và nhiều loại khác. Muốn biết mảnh đất làm được gì, phải đọc tới tên loại đất cụ thể chứ không dừng ở tên nhóm.
Chào bạn, đây là Nhà Quy Hoạch. Ở quê mình, người ta hay nói gọn đất thổ cư, đất vườn, đất ruộng. Cách gọi ấy đủ dùng trong xóm, nhưng khi đặt cạnh bản đồ quy hoạch hay giấy chứng nhận thì bắt đầu sinh ra hiểu lầm. Tập này mình sắp xếp lại các loại đất theo cách luật gọi, bằng lời thường.
Nhóm đất nông nghiệp gồm những gì?
Nhóm đất nông nghiệp là đất dùng để sản xuất: trồng trọt, chăn nuôi tập trung, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, và cả đất rừng. Trong nhóm này lại chia nhỏ: đất trồng cây hằng năm, trong đó có đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, và những loại khác.
Điều quan trọng là mỗi loại trong nhóm này được đối xử khác nhau. Đất trồng lúa, nhất là đất chuyên trồng lúa, được bảo vệ rất chặt. Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng còn chặt hơn. Đất trồng cây lâu năm thì linh hoạt hơn khi xét chuyển mục đích.
Nên khi ai đó nói đây là đất nông nghiệp, bạn hỏi lại: nông nghiệp loại gì. Hai mảnh đất cùng nhóm nhưng một mảnh là vườn cây, một mảnh là ruộng lúa có thể có tương lai rất khác nhau.
Cách gọi đất vườn, đất ruộng quen miệng không sai, nhưng nó che đi đúng cái chi tiết cần biết nhất.
Nhóm đất phi nông nghiệp rộng hơn bạn nghĩ
Nhóm phi nông nghiệp là tất cả những đất không dùng để sản xuất nông nghiệp. Trong đó có đất ở nông thôn và đất ở đô thị, thứ mà người ta hay gọi là thổ cư. Nhưng nó còn gồm đất xây trụ sở cơ quan, đất quốc phòng an ninh, đất công trình sự nghiệp như trường học, bệnh viện, đất sản xuất kinh doanh như thương mại dịch vụ, cơ sở sản xuất, khu công nghiệp.
Rồi còn đất công cộng như giao thông, thuỷ lợi, công viên, chợ, bãi rác. Đất tôn giáo, tín ngưỡng. Đất nghĩa trang. Đất sông ngòi, kênh rạch, mặt nước chuyên dùng.
Chính vì nhóm này rộng như vậy, câu đất phi nông nghiệp là được xây nhà là một hiểu lầm lớn. Đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất cũng là phi nông nghiệp, nhưng không phải đất ở, và không dùng để làm nhà ở lâu dài theo cách của đất ở.
Khi đọc bản đồ quy hoạch, các loại đất trong nhóm phi nông nghiệp thường được tô màu khác nhau khá rõ. Đọc kỹ chú giải là tách được.
Đất chưa sử dụng là đất gì?
Nhóm thứ ba là đất chưa xác định mục đích sử dụng, chưa giao, chưa cho thuê: đồi núi trọc chưa ai khai thác, bãi bồi, núi đá không có rừng cây. Nhóm này ít gặp trong giao dịch của người thường, nhưng lại hay xuất hiện trong những lời mời mua đất giá rẻ ở vùng xa.
Đất chưa sử dụng thường do Nhà nước quản lý, và việc đưa vào sử dụng phải qua giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch. Nếu ai đó bán cho bạn một mảnh đất mà họ tự khai phá trên đất chưa sử dụng, không có giấy tờ, bạn nên hết sức thận trọng.
Mình không nói mọi mảnh đất như vậy đều không bao giờ có giấy. Có những trường hợp được xem xét công nhận theo quy định. Nhưng đó là quá trình dài, điều kiện chặt, và không ai hứa trước được.
Thấy một lời chào mua kèm câu đất rẫy tự khai hoang, sau này làm sổ sau, bạn nên dừng lại hỏi kỹ.
Đọc loại đất trên giấy và trên bản đồ
Trên giấy chứng nhận, mục đích sử dụng được ghi bằng chữ đầy đủ, đôi khi kèm diện tích cho từng mục đích. Trên bản đồ địa chính và bản đồ quy hoạch, loại đất thường được ghi bằng một ký hiệu vài chữ cái viết tắt. Mỗi loại một ký hiệu riêng.
Nếu gặp ký hiệu lạ, hãy tra bảng chú giải hoặc hỏi cán bộ. Đừng đoán theo những chữ cái đầu. Có những ký hiệu nhìn gần giống nhau nhưng một cái là đất ở, một cái là đất thương mại dịch vụ.
Một điều nữa: loại đất trên giấy chứng nhận là hiện trạng pháp lý hôm nay, còn loại đất trên bản đồ quy hoạch là định hướng tương lai. Mảnh đất trên sổ ghi đất trồng cây lâu năm nhưng quy hoạch là đất ở, chưa có nghĩa là bạn được xây nhà ngay.
Đọc song song hai thứ, bạn sẽ thấy câu chuyện của mảnh đất rõ hơn: nó đang là gì, và nó đang được định hướng để trở thành gì.
Vì sao phân biệt loại đất lại quan trọng với gia đình bạn?
Vì mỗi loại đất đi kèm những quyền và giới hạn khác nhau. Được xây nhà hay không. Được tách thửa hay không. Thời hạn sử dụng lâu dài hay có hạn. Khi Nhà nước thu hồi thì bồi thường theo loại đất nào.
Rất nhiều tranh cãi trong gia đình về chia đất cho con, rất nhiều hụt hẫng sau khi mua đất, bắt nguồn từ việc nghĩ đất nào cũng là đất.
Mình hay khuyên các gia đình làm một việc đơn giản: lấy giấy chứng nhận ra, gạch chân dòng mục đích sử dụng, rồi viết bên cạnh tên nhóm và tên loại theo đúng chữ của luật. Làm một lần, cả nhà sẽ nói cùng một thứ tiếng.
Đất nào cũng quý, nhưng mỗi loại đất quý theo một cách. Biết đúng tên nó là bước đầu để đối xử với nó cho đúng.
Câu hỏi thường gặp
Đất thổ cư có phải là đất ở không?
Thổ cư là cách gọi quen thuộc của người dân để chỉ đất ở. Trên giấy tờ chính thức, bạn sẽ thấy ghi là đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị.
Đất thương mại dịch vụ có phải đất ở không?
Không. Đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp nhưng là đất sản xuất kinh doanh, thường có thời hạn sử dụng và không dùng để làm nhà ở lâu dài như đất ở.
Đất trồng cây hằng năm khác với đất trồng lúa thế nào?
Đất trồng lúa là một loại riêng trong đất trồng cây hằng năm và được bảo vệ chặt hơn. Đất trồng cây hằng năm khác dùng cho rau màu, ngô, mía và các cây ngắn ngày khác.
Một thửa đất có thể có nhiều mục đích sử dụng không?
Có. Rất nhiều thửa ở nông thôn có một phần là đất ở và phần còn lại là đất trồng cây lâu năm, được ghi riêng diện tích cho từng mục đích trên giấy chứng nhận.
Làm sao biết loại đất của mình theo quy hoạch?
Bạn xem bản đồ quy hoạch sử dụng đất đang có hiệu lực hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin quy hoạch cho thửa đất. Loại đất trên giấy chứng nhận chỉ là hiện trạng pháp lý.
