Đất dính quy hoạch không phải một kiểu duy nhất. Có đất nằm một phần trong lộ giới đường, có đất nằm trong hành lang an toàn, có đất quy hoạch làm công trình công cộng, có đất nằm trong khu dự kiến thu hồi cho dự án, và có đất mà quy hoạch khác hẳn với mục đích ghi trên giấy. Mỗi kiểu mang một mức rủi ro và một cách xử lý riêng.
Chào bạn, đây là Nhà Quy Hoạch. Chữ dính quy hoạch làm nhiều người sợ tới mức bỏ chạy, và làm nhiều người khác chủ quan tới mức cười xoà. Cả hai phản ứng đều thiếu một bước: hỏi xem dính kiểu gì. Tập này mình xếp các kiểu vướng hay gặp theo mức độ.
Kiểu thứ nhất: một phần nằm trong lộ giới hay chỉ giới
Đây là kiểu nhẹ nhất và hay gặp nhất. Mặt tiền mảnh đất có một dải nằm ngoài chỉ giới đường đỏ vì con đường trước mặt sẽ được mở rộng. Phần còn lại vẫn là đất ở bình thường.
Rủi ro nằm ở diện tích xây dựng. Phần trong lộ giới không được xây nhà, và khi làm đường sẽ bị thu hồi. Nếu dải đó hẹp so với chiều sâu lô, ảnh hưởng không lớn. Nếu lô đất nông, mất một dải mặt tiền có thể làm phần còn lại khó xây.
Câu cần hỏi: phần trong lộ giới rộng bao nhiêu, còn lại bao nhiêu mét vuông để xây, đường đã có kế hoạch làm chưa.
Với kiểu này, nhiều người vẫn mua, miễn là họ tính đúng diện tích thật sự dùng được.
Kiểu thứ hai: nằm trong hành lang an toàn
Mảnh đất có một phần hay toàn bộ nằm trong hành lang an toàn đường bộ, đường sắt, lưới điện cao áp, kênh mương thuỷ lợi, đê điều. Đất vẫn có thể có giấy tờ, nhưng phần trong hành lang bị hạn chế xây dựng.
Rủi ro phụ thuộc bề rộng hành lang so với mảnh đất. Nếu hành lang chỉ cắt qua góc, có thể bố trí nhà ở phần còn lại. Nếu hành lang phủ gần hết, mảnh đất gần như chỉ để trồng trọt.
Kiểu vướng này hay không hiện trên bản đồ quy hoạch màu, mà nằm trong quy định riêng của từng loại công trình. Vì vậy phải hỏi riêng.
Câu cần hỏi: thửa đất có nằm trong hành lang an toàn công trình nào không, phần nằm trong là bao nhiêu, được làm gì trên phần đó.
Kiểu thứ ba: quy hoạch làm công trình công cộng
Mảnh đất đang là đất ở nhưng quy hoạch lại vẽ nó thành trường học, công viên, bãi đỗ xe, trạm y tế, hay đường nội bộ. Đây là kiểu nặng hơn, vì khi quy hoạch được thực hiện, đất sẽ bị thu hồi toàn bộ hoặc phần lớn.
Rủi ro còn nằm ở chỗ không biết bao giờ thực hiện. Có công trình làm ngay, có công trình nằm im nhiều năm. Trong thời gian đó, việc xây mới, sửa lớn có thể bị hạn chế.
Mua loại đất này là mua một mảnh đất sống tạm trong thời gian chờ, và nhận bồi thường khi tới lúc. Người mua phải tự hỏi mình có chấp nhận được điều đó không.
Câu cần hỏi: công trình công cộng đó đã có trong kế hoạch đầu tư chưa, có trong kế hoạch sử dụng đất năm nay chưa.
Kiểu thứ tư: nằm trong khu dự kiến thu hồi cho dự án
Đây là kiểu nặng nhất. Mảnh đất nằm trong ranh giới một dự án đã được phê duyệt hoặc đã có trong kế hoạch sử dụng đất để thu hồi: một khu đô thị, một khu công nghiệp, một tuyến đường lớn.
Khi đó, quyền của người sử dụng đất bị hạn chế theo quy định, và việc thu hồi có thể diễn ra trong thời gian gần. Người mua lúc này thực chất đang mua quyền nhận bồi thường, cùng với mọi bất định về mức bồi thường và tiến độ.
Có những người cố tình mua đất trong vùng này với kỳ vọng bồi thường cao. Mình không bàn chuyện đó, chỉ nói rằng mức bồi thường tuân theo quy định và phương án cụ thể, không theo kỳ vọng của ai.
Câu cần hỏi: thửa đất có nằm trong danh mục thu hồi không, dự án đang ở giai đoạn nào, đã có thông báo thu hồi, kiểm đếm chưa.
Kiểu thứ năm: quy hoạch khác mục đích trên giấy
Mảnh đất trên giấy là đất vườn, người bán nói sắp lên thổ cư. Nhưng quy hoạch lại là đất nông nghiệp giữ ổn định, đất cây xanh, hoặc đất rừng. Kiểu này không làm bạn mất đất, nhưng làm tắt giấc mơ xây nhà.
Ngược lại, có đất trên giấy là đất vườn mà quy hoạch là đất ở. Đó là tín hiệu tốt, nhưng vẫn phải chờ kế hoạch sử dụng đất và thủ tục chuyển mục đích.
Nhiều giao dịch đất vườn ven đô dựa trên kỳ vọng rằng quy hoạch sẽ đổi. Kỳ vọng đó có thể thành, có thể không, và không ai hứa được.
Năm kiểu vướng này không loại trừ nhau. Một mảnh đất có thể dính hai ba kiểu cùng lúc. Việc của bạn là gọi đúng tên từng kiểu, rồi mới quyết định.
Câu hỏi thường gặp
Đất dính quy hoạch có được cấp sổ không?
Có thể. Nhiều thửa đất có giấy chứng nhận hợp lệ nhưng vẫn nằm trong quy hoạch. Giấy chứng nhận xác nhận quyền sử dụng hiện tại, còn quy hoạch là định hướng tương lai, hai điều này tồn tại song song.
Đất dính quy hoạch có mua bán được không?
Tuỳ loại quy hoạch và giai đoạn. Nhiều trường hợp vẫn giao dịch được, người mua nhận luôn những hạn chế và khả năng bị thu hồi. Nên hỏi luật sư và cơ quan đất đai trước khi giao dịch.
Đất nằm trong quy hoạch công viên có xây nhà được không?
Thường bị hạn chế xây mới vì không phù hợp quy hoạch. Mức độ cụ thể phụ thuộc việc quy hoạch đã có kế hoạch thực hiện hay chưa và quy định địa phương.
Làm sao biết mảnh đất dính kiểu quy hoạch nào?
Đề nghị cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin quy hoạch cho thửa đất, ghi rõ yêu cầu cho biết chức năng quy hoạch, chỉ giới, hành lang và việc có nằm trong kế hoạch thu hồi hay không.
Đất dính quy hoạch khi bị thu hồi có được bồi thường không?
Có, theo quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại thời điểm thu hồi, căn cứ vào loại đất, nguồn gốc và giấy tờ của thửa đất.
