Ngoài thực địa có những dấu hiệu gợi ý đất dính quy hoạch: cọc mốc lạ, vạch sơn trên đường, nhà bên cạnh đồng loạt lùi vào, đường dây điện lớn, bờ kênh, một khoảnh đất trống bỏ hoang giữa khu đông đúc, hay bảng thông báo dự án. Những dấu hiệu này giúp bạn biết nên hỏi gì, còn kết luận thì vẫn phải dựa vào văn bản của cơ quan có thẩm quyền.
Chào bạn, đây là Nhà Quy Hoạch. Bản đồ và giấy tờ nói nhiều điều, nhưng mặt đất cũng biết nói. Người đi xem đất lâu năm thường nhìn thấy những thứ mà người mới đi lần đầu bước qua. Tập này mình kể những thứ ấy.
Cọc mốc và vạch sơn
Thứ đầu tiên mình tìm là mốc. Mốc chỉ giới đường thường là trụ bê tông nhỏ, có khi sơn đỏ trắng, có số hiệu. Mốc giải phóng mặt bằng của dự án thường mới hơn, cắm thành hàng. Mốc địa chính thì đánh dấu góc thửa, nhỏ và thấp.
Vạch sơn trên mặt đường, trên tường nhà, đôi khi là dấu của đoàn khảo sát, đoàn kiểm đếm. Một dãy nhà có cùng một vạch sơn ở cùng khoảng cách từ mép đường là dấu hiệu rất đáng hỏi.
Đừng tự đoán loại mốc. Chụp ảnh rõ, ghi vị trí, rồi hỏi xã. Một tấm ảnh mốc kèm câu hỏi đây là mốc gì thường nhận được câu trả lời nhanh.
Nếu mốc nằm ngay trong mảnh đất bạn định mua, đó là điều cần hỏi trước tiên, trước cả giá. Và nếu người bán nói cái cọc ấy chẳng có gì đâu, đừng dừng ở đó, cứ hỏi xã cho yên tâm.
Nhìn nhà hàng xóm
Hàng xóm là tấm gương của quy hoạch. Nếu những căn nhà mới xây gần đó đều lùi vào một khoảng so với những căn cũ, rất có thể con đường có lộ giới mới. Khoảng lùi của căn mới nhất thường là vị trí chỉ giới.
Nếu dãy nhà xung quanh cũ kỹ, lâu không sửa, trong khi khu bên cạnh xây mới rầm rộ, đó có thể là dấu hiệu khu này đang nằm trong vùng hạn chế xây dựng.
Nếu vài căn gần đó bị cắt mặt tiền, tường mới trát, đó là dấu vết của một lần mở đường vừa qua. Hỏi họ đã được đền bù thế nào, đoạn tiếp theo bao giờ làm.
Hàng xóm cũng là nguồn tin tốt nhất. Một câu chào hỏi lịch sự, một câu hỏi chân thành, thường mở ra cả một câu chuyện mà người bán không kể.
Hạ tầng lớn quanh mảnh đất
Nhìn lên trời: có đường dây điện cao áp chạy qua không, cột điện lớn đặt ở đâu. Nhìn quanh: có kênh mương thuỷ lợi, đê, đường sắt, đường cao tốc gần đó không.
Mỗi công trình như vậy đi kèm một hành lang an toàn. Mảnh đất càng gần, khả năng bị hạn chế càng cao.
Nhìn xa hơn: có trạm biến áp, trạm bơm, bãi rác, nghĩa trang, nhà máy gần đó không. Những công trình này có khoảng cách cách ly riêng.
Không phải thứ gì cũng hiện trên bản đồ quy hoạch màu mà bạn xem trên điện thoại. Đi bộ một vòng rộng quanh mảnh đất thường cho bạn thấy những điều ảnh không cho thấy.
Đất trống giữa khu đông: dấu hiệu đáng hỏi
Một khoảnh đất trống bỏ hoang, cỏ mọc cao, giữa một khu dân cư đông đúc thường có lý do. Có thể là đất dành cho công trình công cộng chưa làm, đất dự án treo, đất đang tranh chấp, hoặc đất thuộc cơ quan nào đó.
Nếu mảnh đất bạn định mua nằm cạnh khoảnh đất ấy, hãy hỏi nó là gì trong quy hoạch. Một ngày nó có thể thành công viên, cũng có thể thành toà nhà cao tầng che hết nắng.
Còn nếu chính mảnh đất bạn định mua là khoảnh đất trống duy nhất trong khu, hãy tự hỏi vì sao xung quanh đã xây kín mà nó vẫn trống.
Có khi câu trả lời rất bình thường: chủ đất ở xa, chưa có nhu cầu. Nhưng cũng có khi câu trả lời là nó nằm trong quy hoạch mà ai trong xóm cũng biết, chỉ người lạ tới xem đất là không biết. Hỏi bà bán tạp hoá đầu ngõ, hỏi chú xe ôm đứng chờ khách, bạn sẽ ngạc nhiên vì họ nhớ rõ từng lần có đoàn tới đo đạc.
Bảng thông báo và những gì không có trên bảng
Bảng thông báo dự án, bảng quy hoạch, pano giới thiệu thường được dựng ở đầu đường, ở nhà văn hoá, ở trụ sở xã. Đọc kỹ tên dự án, cơ quan phê duyệt, ranh giới.
Nhưng cũng nhớ rằng không có bảng không có nghĩa là không có quy hoạch. Nhiều quy hoạch đã được phê duyệt mà ngoài thực địa chẳng có dấu hiệu gì.
Vì vậy thực địa là nơi để thu thập câu hỏi, không phải nơi để trả lời. Mang những câu hỏi ấy tới xã, tới cơ quan có thẩm quyền.
Mặt đất nói cho bạn biết nên hỏi gì. Tờ văn bản nói cho bạn biết câu trả lời. Người đi xem đất cẩn thận cần cả hai.
Câu hỏi thường gặp
Cọc bê tông sơn đỏ trắng ven đường là mốc gì?
Có thể là mốc chỉ giới đường đỏ, mốc lộ giới hoặc mốc giải phóng mặt bằng. Vì các loại mốc dễ nhầm, hãy chụp lại và hỏi Ủy ban nhân dân xã, phường để biết chính xác.
Nhà bên cạnh lùi vào có nghĩa là đất mình cũng phải lùi?
Rất có thể, nếu nhà bên lùi vào theo lộ giới khi xin phép xây dựng. Tuy nhiên cần hỏi lộ giới chính thức của đoạn đường trước nhà mình để chắc chắn.
Đi xem đất nên đi vào lúc nào?
Nên đi nhiều lần vào các thời điểm khác nhau: ngày nắng, ngày mưa, giờ cao điểm, buổi tối. Mỗi lần sẽ thấy một điều khác về giao thông, ngập nước, tiếng ồn.
Có nên hỏi hàng xóm về quy hoạch không?
Nên. Hàng xóm thường biết những lần đo đạc, kiểm đếm, những tin về dự án đã có trong khu. Thông tin từ họ giúp bạn biết nên hỏi cơ quan có thẩm quyền điều gì.
Không thấy dấu hiệu gì ngoài thực địa có nghĩa là đất sạch quy hoạch?
Không. Nhiều quy hoạch không có dấu hiệu gì ngoài thực địa. Kết luận về quy hoạch phải dựa trên văn bản cung cấp thông tin quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền.
