Đất nằm trong vùng quy hoạch du lịch không tự nhiên được xây homestay. Muốn làm, thửa đất phải là đất ở hoặc loại đất cho phép kinh doanh lưu trú, công trình phải phù hợp quy chế kiến trúc của khu, và cơ sở phải đáp ứng điều kiện kinh doanh lưu trú, phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự.
Chào bạn, đây là Nhà Quy Hoạch. Mấy năm nay, giấc mơ homestay trên đồi, bên hồ, cạnh biển đến với rất nhiều người. Lời mời mua đất thường kèm câu khu này quy hoạch du lịch, làm homestay là hợp. Tập này mình tách câu đó ra từng mảnh, vì mỗi mảnh có một điều kiện riêng.
Quy hoạch du lịch không phải là giấy phép
Khi một vùng được quy hoạch phát triển du lịch, điều đó có nghĩa là chính quyền định hướng vùng đó cho du lịch: làm hạ tầng, thu hút đầu tư, bảo vệ cảnh quan. Nó không có nghĩa là mỗi mảnh đất trong vùng đều được xây cơ sở lưu trú.
Trong một khu du lịch lớn, quy hoạch chi tiết chia ra nhiều ô: ô dành cho dự án nghỉ dưỡng, ô dành cho dịch vụ công cộng, ô giữ rừng, giữ cảnh quan, ô dân cư hiện hữu. Mảnh đất của bạn thuộc ô nào quyết định bạn làm được gì.
Có những khu mà ô dân cư hiện hữu được khuyến khích làm du lịch cộng đồng, homestay. Có những khu mà phần lớn đất đã dành cho các dự án lớn, hộ dân chỉ được giữ nguyên hiện trạng.
Vì vậy câu hỏi không phải khu này có quy hoạch du lịch không, mà là mảnh đất này trong quy hoạch là gì.
Loại đất nào làm homestay được?
Homestay về bản chất là nhà ở có phòng cho khách lưu trú, chủ nhà thường sống cùng. Cách làm hợp lệ phổ biến nhất là làm trên đất ở, trong căn nhà ở hợp pháp của mình, rồi đăng ký kinh doanh lưu trú theo quy định.
Trên đất nông nghiệp, dù là đất vườn đẹp đến đâu, việc xây nhà để khách ở là không được phép. Rất nhiều homestay trên đồi, trong vườn hiện nay là xây trên đất nông nghiệp, và mang rủi ro bị xử lý.
Đất thương mại dịch vụ thì cho phép kinh doanh lưu trú, nhưng thường có thời hạn và gắn với dự án. Hộ gia đình ít khi có loại đất này, và việc chuyển sang cũng không đơn giản.
Nếu bạn đang định mua đất để làm homestay, câu đầu tiên hỏi người bán là: phần đất ở bao nhiêu mét vuông.
Có một cách nghĩ giúp nhiều người bớt thất vọng: coi phần đất ở là chỗ đặt các căn nhà đón khách, còn phần vườn là cảnh quan, là nơi trồng rau, là lối dạo. Một mảnh đất ở nhỏ giữa khu vườn rộng vẫn làm được một homestay rất dễ chịu, miễn là mình không đòi xây kín cả vườn.
Quy chế kiến trúc của khu du lịch
Nhiều khu du lịch có quy chế quản lý kiến trúc riêng: tầng cao tối đa, mật độ xây dựng thấp, vật liệu, màu sắc, mái, để giữ cảnh quan. Một căn homestay bê tông năm tầng giữa đồi thông có thể không được phép, dù trên đất ở.
Có khu quy định khoảng lùi lớn so với mép hồ, mép biển, mép đường. Có khu hạn chế san gạt đồi, chặt cây.
Đọc quy chế trước khi thiết kế. Một căn nhà hài hoà với cảnh quan không chỉ dễ được cấp phép, mà còn là thứ khách du lịch muốn tìm.
Một cặp vợ chồng trẻ lên vùng đồi làm homestay kể với mình rằng họ phải bỏ bản vẽ đầu tiên vì quá cao, làm lại thành ba căn nhà gỗ thấp tách nhau. Cuối cùng khách lại thích kiểu đó hơn.
Điều kiện kinh doanh lưu trú
Ngoài đất và nhà, homestay là một cơ sở kinh doanh. Nó cần đăng ký kinh doanh, đáp ứng điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh, và khai báo lưu trú cho khách theo quy định.
Phòng cháy chữa cháy là điều mình muốn nhấn mạnh. Nhà gỗ, nhà tre, mái lá rất đẹp nhưng dễ cháy. Lối thoát nạn, thiết bị chữa cháy, khoảng cách giữa các căn cần được tính ngay từ lúc thiết kế.
Cơ quan du lịch của tỉnh có thể hướng dẫn tiêu chuẩn cho homestay nếu bạn muốn được công nhận. Đây là việc tự nguyện nhưng giúp bạn làm đúng từ đầu.
Đừng để giấy tờ kinh doanh là việc làm sau khi đã đón khách. Một sự cố nhỏ khi chưa đủ điều kiện có thể thành chuyện rất lớn.
Trước khi mua đất làm homestay
Mình xếp lại theo thứ tự để bạn dễ nhớ: hỏi thông tin quy hoạch của thửa đất trong quy hoạch khu du lịch. Hỏi phần đất ở hiện có. Hỏi quy chế kiến trúc của khu. Hỏi khả năng chuyển mục đích nếu phần đất ở chưa đủ.
Hỏi thêm về hạ tầng: đường vào có cho xe khách không, mùa mưa có bị sạt lở, ngập đoạn nào không, điện nước có đủ cho nhiều phòng không, nước thải xử lý thế nào.
Và hỏi chính người địa phương: khu này có những dự án lớn nào sắp làm, bãi biển, bờ hồ có bị rào lại không.
Một homestay đẹp là nơi khách muốn quay lại. Một homestay đúng giấy tờ là nơi bạn không phải lo mỗi khi có đoàn kiểm tra.
Câu hỏi thường gặp
Có được xây homestay trên đất nông nghiệp không?
Không. Đất nông nghiệp không được dùng để xây nhà cho khách lưu trú. Muốn làm phải có đất ở hoặc đất phù hợp và chuyển mục đích theo quy định nếu được phép.
Homestay cần giấy phép gì?
Thường cần đăng ký kinh doanh, đáp ứng điều kiện an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh và khai báo lưu trú. Quy định cụ thể nên hỏi cơ quan du lịch và công an địa phương.
Khu du lịch quốc gia có được xây nhà ở không?
Tuỳ quy hoạch chi tiết của khu. Khu dân cư hiện hữu có thể được xây theo quy chế, còn vùng bảo vệ cảnh quan hoặc đất dành cho dự án thì bị hạn chế. Hỏi thông tin quy hoạch cho thửa đất cụ thể.
Homestay có được xây cao tầng không?
Phụ thuộc quy chế quản lý kiến trúc của khu vực. Nhiều khu du lịch giới hạn tầng cao và mật độ để giữ cảnh quan.
Mua đất làm homestay nên hỏi gì đầu tiên?
Hỏi thửa đất có bao nhiêu diện tích đất ở và quy hoạch của thửa đất là gì. Hai thông tin này quyết định bạn có thể xây nhà đón khách hay không.
