Một thửa đất có cả đất ở và đất vườn thì chỉ phần đất ở mới được dùng để xây nhà. Hãy đọc diện tích của từng mục đích trên giấy chứng nhận, xem phần đất ở có được xác định vị trí cụ thể hay chỉ ghi diện tích, và hỏi quy hoạch cho cả thửa trước khi tính chuyện xây thêm, tách thửa hay chia cho con.
Chào bạn, đây là Nhà Quy Hoạch. Ở nông thôn và ven đô, thửa đất hỗn hợp là chuyện bình thường nhất: căn nhà ở đầu, phía sau là vườn, có khi thêm cái ao. Chính vì bình thường nên ít ai đọc kỹ. Rồi đến ngày chia đất cho con hay có người hỏi mua, cả nhà mới ngồi lại hỏi nhau: vậy rốt cuộc mình có bao nhiêu mét đất ở.
Đọc dòng mục đích sử dụng trên giấy chứng nhận
Với thửa hỗn hợp, phần mục đích sử dụng thường ghi hai hoặc ba dòng, mỗi dòng một loại đất kèm diện tích. Ví dụ một phần là đất ở tại nông thôn, phần còn lại là đất trồng cây lâu năm hoặc đất trồng cây hằng năm khác. Tổng các dòng bằng diện tích thửa.
Hãy chép lại từng dòng ra giấy, kèm thời hạn sử dụng. Đất ở thường là lâu dài, còn đất nông nghiệp trong cùng thửa có thể ghi thời hạn khác. Chuyện thời hạn ảnh hưởng tới quyền của bạn với từng phần.
Có những giấy chứng nhận cũ ghi chung chung hoặc ghi theo cách gọi của thời kỳ đó. Nếu không hiểu, mang tới văn phòng đăng ký đất đai hỏi để được giải thích theo cách gọi hiện nay.
Việc nghe có vẻ đơn giản này lại là thứ tránh được rất nhiều cuộc cãi nhau trong nhà, vì mỗi người thường nhớ một con số khác nhau.
Phần đất ở nằm ở đâu trong thửa?
Đây là câu hỏi quan trọng mà nhiều người không nghĩ tới. Có giấy chứng nhận vẽ rõ ranh phần đất ở trên sơ đồ thửa, có giấy chỉ ghi diện tích mà không xác định vị trí.
Nếu đã có vị trí, nhà phải nằm trong phần đó. Nếu chưa có, khi xin phép xây dựng hay khi tách thửa, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét để xác định vị trí phần đất ở phù hợp với hiện trạng và quy hoạch. Thường phần đất ở gắn với chỗ đang có nhà và lối đi.
Vấn đề nảy sinh khi gia đình muốn dời nhà ra phía đường mới mở, hoặc chia phần đất ở cho nhiều người con. Lúc đó, vị trí của phần đất ở không còn là chuyện kỹ thuật mà là chuyện quyền lợi.
Một chị ở ven đô từng kể nhà chị có con đường mới mở phía sau vườn. Cả nhà muốn xây nhà cho em trai quay ra đường mới, nhưng phần đất ở lại gắn với căn nhà cũ phía trước. Muốn làm được phải chuyển thêm mục đích cho phần đất phía sau.
Đất vườn ao liền kề nhà ở: vì sao có nhà được công nhận nhiều hơn?
Bạn có thể thấy hai thửa đất giống nhau trong cùng một xóm, một nhà được công nhận nhiều đất ở, một nhà ít hơn. Lý do thường nằm ở lịch sử: thửa đất được sử dụng từ thời điểm nào, có giấy tờ gì từ trước, đất vườn ao có gắn liền với nhà ở từ đầu hay không.
Pháp luật có những quy định riêng để xác định diện tích đất ở cho các thửa có vườn ao gắn liền nhà ở, dựa trên thời điểm và giấy tờ. Mình không đi vào chi tiết vì nó phức tạp và phụ thuộc từng trường hợp.
Điều đáng biết là có những trường hợp diện tích đất ở trên giấy chứng nhận cũ chưa được xác định đầy đủ theo quy định. Khi làm thủ tục, gia đình có thể đề nghị xem xét lại.
Nếu nghi ngờ nhà mình thuộc trường hợp này, hãy gom tất cả giấy tờ cũ, kể cả giấy tờ từ thời ông bà, mang tới văn phòng đăng ký đất đai hỏi. Có khi một tờ giấy ố vàng trong tủ lại có giá trị.
Quy hoạch cắt qua thửa đất hỗn hợp thì sao?
Thửa đất dài từ đường vào sâu trong vườn rất hay bị một ranh quy hoạch cắt ngang. Phần phía trước là đất ở theo quy hoạch, phần phía sau là đất cây xanh, đất giao thông, hoặc vẫn giữ nông nghiệp.
Điều này quyết định bạn có thể làm gì với từng phần. Phần đất vườn nằm trong quy hoạch đất ở có khả năng được xem xét chuyển mục đích sau này. Phần nằm trong quy hoạch cây xanh hay đường thì không.
Khi tách thửa chia cho con, nên chia sao cho mỗi thửa mới có cả phần đất ở và phù hợp quy hoạch. Chia một người toàn đất ở, một người toàn đất vườn nằm trong quy hoạch cây xanh là chia cho một người cái nhà và cho người kia một nỗi lo.
Hỏi quy hoạch cho cả thửa, lấy bản vẽ có ranh quy hoạch, rồi cả nhà ngồi chia trên bản vẽ đó.
Trước khi xây thêm, bán hay chia: ba câu tự hỏi
Câu thứ nhất: phần đất ở của nhà mình rộng bao nhiêu và nằm ở đâu. Câu thứ hai: quy hoạch cho từng phần của thửa đất là gì. Câu thứ ba: địa phương có điều kiện gì về tách thửa, như diện tích tối thiểu, bề rộng mặt tiền, lối đi.
Ba câu này trả lời được thì mọi kế hoạch sau đó đều đứng trên nền chắc. Chưa trả lời được thì mọi con số đang bàn trong nhà chỉ là ước đoán.
Với người mua, thêm một lưu ý: giá trị của một thửa hỗn hợp nằm chủ yếu ở phần đất ở và khả năng chuyển mục đích phần vườn. Đừng để tổng diện tích lớn làm mình quên đọc từng dòng.
Một mảnh vườn rộng với một góc nhỏ đất ở là một tài sản đẹp. Chỉ cần mình đọc nó đúng như nó đang là.
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà trên phần đất vườn trong cùng thửa có được không?
Không, nếu phần đó đang là đất nông nghiệp. Nhà ở phải nằm trên phần đất ở. Muốn xây trên phần vườn, cần làm thủ tục chuyển mục đích và được cho phép.
Sổ không vẽ vị trí phần đất ở thì xác định thế nào?
Khi xin phép xây dựng, tách thửa hoặc làm thủ tục liên quan, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét xác định vị trí phần đất ở dựa trên hiện trạng, quy hoạch và hồ sơ. Nên hỏi văn phòng đăng ký đất đai trước khi lên phương án.
Tách thửa đất hỗn hợp chia cho con có được không?
Có thể, nếu đáp ứng điều kiện tách thửa của địa phương và phù hợp quy hoạch. Mỗi thửa mới cần bảo đảm diện tích tối thiểu và lối đi theo quy định.
Diện tích đất ở trên sổ cũ có được xem xét lại không?
Một số trường hợp diện tích đất ở chưa được xác định đầy đủ theo quy định có thể được xem xét khi làm thủ tục. Bạn cần mang đủ giấy tờ nguồn gốc tới văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn.
Khi thu hồi, thửa hỗn hợp được bồi thường thế nào?
Mỗi phần được bồi thường theo loại đất tương ứng và chính sách tại thời điểm thu hồi, ngoài ra có thể có các khoản hỗ trợ. Mức cụ thể do phương án bồi thường của dự án quyết định.
