Ứng dụng tra cứu quy hoạch trên điện thoại tin được ở mức biết nhanh khu vực có quy hoạch gì, để quyết định có nên đi hỏi tiếp hay không. Nó không tin được ở mức từng mét, và kết quả trên đó không thay cho văn bản của cơ quan có thẩm quyền.
Chào bạn, đây là Nhà Quy Hoạch. Mình dùng những ứng dụng này mỗi tuần, nên tập này không phải để chê. Mình chỉ muốn kể cho bạn nghe chúng giỏi ở đâu, hay sai ở đâu, và làm sao dùng chúng như một chiếc la bàn chứ không phải một tờ giấy chứng nhận.
Ứng dụng tra cứu quy hoạch lấy dữ liệu từ đâu?
Có hai nhóm chính. Nhóm thứ nhất là cổng thông tin và ứng dụng do chính quyền địa phương vận hành, đăng tải các đồ án đã phê duyệt. Nhóm thứ hai là ứng dụng do đơn vị tư nhân làm, họ thu thập bản đồ từ nhiều nguồn, số hoá lại, rồi chồng lên bản đồ nền.
Nhóm chính thức thường đáng tin hơn về nội dung, nhưng không phải địa phương nào cũng có, và không phải cổng nào cũng cập nhật đủ những lần điều chỉnh gần nhất.
Nhóm tư nhân thường dễ dùng hơn, phủ rộng hơn, có khi tích hợp cả vị trí điện thoại của bạn. Nhưng bạn không biết họ lấy bản nào, số hoá lúc nào, căn chỉnh ra sao.
Nên câu đầu tiên mỗi khi mở một ứng dụng là: lớp bản đồ này tên gì, của đồ án nào, cập nhật ngày nào. Ứng dụng tử tế sẽ ghi rõ. Ứng dụng không ghi thì bạn biết phải thận trọng tới đâu.
Những chỗ ứng dụng hay sai
Chỗ sai thứ nhất là lệch vị trí. Khi một bản đồ quét từ giấy được đặt lên bản đồ nền vệ tinh, người làm phải căn các điểm mốc cho khớp. Căn lệch một chút là cả khu dịch đi, con đường dự kiến trượt sang dãy nhà bên cạnh.
Chỗ sai thứ hai là dữ liệu cũ. Một đồ án đã điều chỉnh nhưng ứng dụng vẫn hiển thị bản trước, hoặc hiển thị bản dự thảo đã từng công bố để lấy ý kiến.
Chỗ sai thứ ba là thiếu lớp. Ứng dụng có thể chỉ có quy hoạch sử dụng đất mà không có quy hoạch chi tiết, hoặc có quy hoạch nhưng không có hành lang an toàn lưới điện, hành lang bảo vệ kênh mương, khu vực bảo vệ di tích.
Chỗ sai thứ tư nằm ở chính chiếc điện thoại. Định vị trong khu đông nhà, dưới tán cây hay trong ngày nhiều mây có thể lệch đáng kể. Bạn đứng ở góc đất này mà chấm xanh hiện ở góc kia là chuyện bình thường.
Dùng ứng dụng đúng cách: làm la bàn, đừng làm bản án
Cách mình dùng là thế này. Trước khi đi xem đất, mình mở ứng dụng để biết khu đó đại khái nằm trong vùng gì: dân cư, nông nghiệp, cây xanh, có đường lớn dự kiến đi qua gần không. Nếu thấy dấu hiệu đáng ngờ, mình ghi lại để hỏi.
Khi ra thực địa, mình không tin chấm xanh định vị, mà đối chiếu bằng mốc: góc đường, cây cầu, cột điện lớn. Đứng ở mốc đó, mình xem ứng dụng có đặt mốc đúng chỗ không. Nếu mốc đã lệch, cả khu lệch theo.
Mình chụp màn hình kèm tên lớp bản đồ và ngày cập nhật, để khi đi hỏi, cán bộ biết mình đang nhìn nguồn nào.
Và mình không bao giờ gửi ảnh chụp màn hình ứng dụng cho người khác kèm câu đất này sạch. Câu đó chỉ nên nói sau khi có văn bản trả lời.
Kết quả tra trên ứng dụng có giá trị pháp lý không?
Không. Kể cả khi ứng dụng do cơ quan nhà nước vận hành, nội dung trên đó chủ yếu để công khai và tham khảo. Khi cần căn cứ cho việc mua bán, xin phép xây dựng hay giải quyết tranh chấp, bạn cần văn bản cung cấp thông tin quy hoạch hoặc hồ sơ chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.
Nói như vậy không có nghĩa ứng dụng chính thức kém tin cậy. Nó là nơi tốt để bắt đầu. Chỉ là tấm ảnh chụp màn hình không phải là giấy tờ.
Một điều nên cẩn thận với người bán đất: đôi khi họ gửi ảnh ứng dụng với ô đất được khoanh đỏ đẹp đẽ. Hãy tự mở ứng dụng, tự tìm, đừng dùng ảnh người khác gửi.
Trong những giao dịch lớn, bạn có thể đưa vào thoả thuận điều kiện rằng bên bán phối hợp để có văn bản thông tin quy hoạch trước khi giao tiền. Phần này nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên tư vấn cách ghi.
Khi ứng dụng và câu trả lời của cán bộ khác nhau
Nếu cán bộ trả lời khác với những gì bạn thấy trên ứng dụng, đừng vội cho rằng ai sai. Hãy hỏi lại cán bộ căn cứ vào đồ án nào, bản điều chỉnh nào. Thường thì câu trả lời sẽ cho thấy ứng dụng đang dùng bản cũ hoặc thiếu một lớp.
Nếu cán bộ trả lời bằng lời, hãy đề nghị một văn bản. Lời nói có giá trị giúp bạn định hướng, còn văn bản mới là thứ bạn dựa vào được khi có chuyện.
Mình từng thấy người ta mất cả buổi tranh cãi với cán bộ bằng ảnh chụp màn hình. Buổi đó không đi tới đâu. Câu hỏi đúng không phải là ai đúng, mà là tài liệu nào đang có hiệu lực.
Chiếc điện thoại trong túi bạn chứa cả một kho bản đồ. Nhưng quyết định về mảnh đất thì vẫn nên nằm trên một tờ giấy có con dấu.
Câu hỏi thường gặp
Có ứng dụng tra cứu quy hoạch chính thức không?
Nhiều tỉnh, thành phố có cổng thông tin hoặc ứng dụng tra cứu quy hoạch do cơ quan nhà nước vận hành. Bạn có thể tìm trên trang của chính quyền tỉnh hoặc hỏi xã, phường xem địa phương mình đang dùng kênh nào.
Vì sao cùng một mảnh đất mà hai ứng dụng hiện quy hoạch khác nhau?
Hai ứng dụng có thể dùng hai phiên bản đồ án khác nhau, căn chỉnh vị trí khác nhau, hoặc một bên thiếu lớp dữ liệu. Khi gặp khác biệt như vậy, cách giải quyết là hỏi cơ quan quản lý xem bản nào đang có hiệu lực.
Định vị điện thoại khi xem đất có chính xác không?
Định vị điện thoại có thể lệch đáng kể, nhất là trong khu đông nhà hoặc dưới tán cây. Nên đối chiếu bằng những mốc cố định như góc đường, cầu, cột điện thay vì tin hoàn toàn vào chấm định vị.
Ảnh chụp màn hình ứng dụng có dùng làm bằng chứng được không?
Ảnh chụp màn hình chỉ có giá trị tham khảo. Khi cần căn cứ cho giao dịch hay thủ tục, bạn nên có văn bản cung cấp thông tin quy hoạch từ cơ quan có thẩm quyền.
Có nên trả phí cho ứng dụng quy hoạch tư nhân?
Đó là lựa chọn cá nhân tuỳ nhu cầu. Dù trả phí hay không, dữ liệu vẫn nên được đối chiếu với nguồn chính thức trước khi ra quyết định lớn.
