Văn bản cung cấp thông tin quy hoạch thường trả lời câu hỏi thửa đất thuộc chức năng gì và có vướng chỉ giới, hành lang nào không. Chứng chỉ quy hoạch thường đi sâu hơn, ghi các chỉ tiêu xây dựng của lô đất theo quy hoạch chi tiết, và hay được dùng khi chuẩn bị xây dựng hoặc đầu tư. Tên gọi và thủ tục có thể khác theo thời kỳ, nên hỏi nơi tiếp nhận xem loại nào hợp với nhu cầu của bạn.
Chào bạn, đây là Nhà Quy Hoạch. Tập này dành cho những ai từng đứng trước quầy và nghe cán bộ hỏi lại: anh chị cần xin thông tin hay xin chứng chỉ. Câu hỏi ấy có lý do của nó, và biết lý do thì bạn chọn đúng ngay từ đầu.
Văn bản thông tin quy hoạch trả lời những câu gì?
Hãy nghĩ về văn bản thông tin quy hoạch như một câu trả lời ngắn cho câu hỏi thửa đất này nằm ở đâu trong quy hoạch. Nội dung thường có: thuộc đồ án nào, chức năng sử dụng đất theo quy hoạch, có nằm trong chỉ giới đường, hành lang bảo vệ, khu vực dự kiến thu hồi hay không.
Với người đang cân nhắc mua một mảnh đất, đây thường là thứ đủ dùng. Nó cho biết mảnh đất có nằm trong vùng đất ở hay không, có bị con đường nào cắt qua không.
Mức chi tiết của văn bản phụ thuộc vào câu bạn hỏi và vào tài liệu quy hoạch đang có cho khu đó. Khu có quy hoạch chi tiết thì trả lời được kỹ. Khu chỉ có quy hoạch chung thì câu trả lời sẽ ở mức khái quát hơn.
Thế nên đừng ngạc nhiên khi hai người hỏi ở hai khu khác nhau nhận về hai văn bản dày mỏng khác hẳn nhau.
Chứng chỉ quy hoạch đi sâu tới đâu?
Chứng chỉ quy hoạch, theo cách hiểu phổ biến, là văn bản xác định các số liệu và thông tin quy hoạch của một lô đất hoặc một khu vực căn cứ trên đồ án đã phê duyệt. Ngoài chức năng sử dụng, nó thường ghi mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt nền, và các yêu cầu về kiến trúc, hạ tầng.
Nói nôm na, thông tin quy hoạch trả lời mảnh đất này dùng vào việc gì, còn chứng chỉ quy hoạch trả lời trên mảnh đất này được xây cái gì, to tới đâu.
Vì chi tiết như vậy, chứng chỉ quy hoạch thường được dùng khi đã sẵn sàng thiết kế, khi làm dự án, hoặc khi cần căn cứ rõ ràng để định giá trị sử dụng của một lô đất.
Với một gia đình chỉ định xây nhà ở riêng lẻ trong khu dân cư, nhiều khi hồ sơ xin phép xây dựng đã là lúc các chỉ tiêu này được xem xét, không nhất thiết phải xin chứng chỉ riêng. Cái này tuỳ nơi, bạn nên hỏi.
Giấy phép quy hoạch là chuyện của ai?
Bạn có thể nghe thêm một tên nữa là giấy phép quy hoạch. Tên này thường gắn với các dự án đầu tư xây dựng ở những khu chưa có quy hoạch chi tiết, hoặc khi chủ đầu tư muốn đề xuất khác với quy hoạch hiện có. Nó là chuyện của doanh nghiệp, nhà đầu tư nhiều hơn là của một hộ gia đình.
Mình nhắc tới nó chỉ để khi nghe người bán đất nói dự án bên cạnh đã có giấy phép quy hoạch, bạn hiểu đó là một bước trong quy trình của dự án, không phải là giấy phép xây dựng, càng không phải là bảo đảm dự án sẽ hoàn thành.
Giữa giấy phép quy hoạch và một khu đô thị có người ở còn rất nhiều bước: lập quy hoạch chi tiết, giao đất, giải phóng mặt bằng, xây hạ tầng, nghiệm thu.
Mỗi bước đều có thể kéo dài, và câu dự án đã có giấy phép rồi chỉ nói được bước đầu tiên.
Chọn loại nào cho đúng nhu cầu?
Nếu bạn đang cân nhắc mua đất để ở: xin văn bản thông tin quy hoạch là bước nên làm. Đề nghị ghi rõ chức năng sử dụng đất và các chỉ giới, hành lang liên quan.
Nếu bạn đã có đất và sắp thiết kế nhà: hỏi xem khu của bạn có quy hoạch chi tiết không, các chỉ tiêu xây dựng là gì. Tuỳ nơi, bạn sẽ được hướng dẫn xin chứng chỉ quy hoạch hoặc được cung cấp khi làm hồ sơ xin phép.
Nếu bạn định làm một công trình lớn hơn nhà ở, như nhà trọ nhiều phòng, xưởng nhỏ, cơ sở lưu trú: nên có chứng chỉ quy hoạch hoặc văn bản tương đương, vì các chỉ tiêu ảnh hưởng trực tiếp tới phương án của bạn.
Và trong mọi trường hợp, nói rõ mục đích khi nộp đơn. Cán bộ biết bạn định làm gì sẽ hướng dẫn đúng loại giấy hơn là đoán.
Luật thay đổi thì tên gọi có đổi không?
Hệ thống pháp luật về quy hoạch ở mình đã và đang thay đổi, có những luật mới thay cho luật cũ, có những thủ tục được gộp, được đổi tên. Vì vậy mình cố ý không trích số điều, số văn bản trong tập này, vì rất có thể khi bạn nghe thì tên gọi đã khác.
Điều không đổi là nhu cầu của bạn: biết mảnh đất dùng vào việc gì và được xây tới đâu. Cứ mang hai câu hỏi ấy tới nơi tiếp nhận, họ sẽ cho biết theo quy định hiện hành thì bạn cần xin loại văn bản nào.
Còn nếu nhận được một văn bản mà bạn không hiểu hết, đừng ngại hỏi lại từng dòng. Người soạn văn bản quen chữ nghề, còn bạn thì không có nghĩa vụ phải quen.
Tờ giấy đúng loại, xin đúng lúc, có khi đỡ cho bạn cả một bộ bản vẽ phải vẽ lại.
Câu hỏi thường gặp
Hộ gia đình xây nhà ở có cần chứng chỉ quy hoạch không?
Nhiều trường hợp không bắt buộc, vì các chỉ tiêu xây dựng được xem xét trong hồ sơ xin phép xây dựng. Tuy nhiên tuỳ khu vực và quy định địa phương, bạn nên hỏi cơ quan cấp phép để biết có cần hay không.
Chứng chỉ quy hoạch có thay cho giấy phép xây dựng không?
Không. Chứng chỉ quy hoạch cho biết các chỉ tiêu quy hoạch của lô đất, còn giấy phép xây dựng là văn bản cho phép xây một công trình cụ thể theo bản vẽ đã duyệt. Hai loại có vai trò khác nhau.
Khu chưa có quy hoạch chi tiết thì có xin được chứng chỉ quy hoạch không?
Chứng chỉ quy hoạch thường căn cứ vào quy hoạch chi tiết. Ở khu chưa có, cơ quan quản lý sẽ hướng dẫn cách khác, có thể là văn bản thông tin quy hoạch dựa trên quy hoạch phân khu hoặc quy chế quản lý.
Người mua đất có tự xin chứng chỉ quy hoạch được không?
Tuỳ quy định và cách làm của địa phương, có nơi yêu cầu người có quyền sử dụng đất hoặc người được uỷ quyền đứng đơn. Người mua có thể phối hợp với bên bán để cùng làm.
Văn bản quy hoạch nên lưu giữ thế nào?
Giữ bản gốc cùng giấy tờ đất, chụp hoặc quét thêm một bản điện tử. Khi giao dịch hay xin phép sau này, văn bản cùng ngày cấp sẽ giúp chứng minh bạn đã tìm hiểu đúng tại thời điểm đó.
