Sổ đỏ cho bạn biết thửa đất nằm ở đâu, rộng bao nhiêu, dùng vào mục đích gì, thời hạn tới khi nào và những ghi chú có tại thời điểm cấp. Nó không cho biết quy hoạch đã thay đổi thế nào sau ngày cấp, nên không thể cầm sổ để kết luận đất sạch quy hoạch.
Chào bạn, đây là Nhà Quy Hoạch. Ở nhiều gia đình, cuốn sổ màu hồng đỏ được cất kỹ nhất nhà, và cũng được tin nhất nhà. Tập này mình muốn cùng bạn mở nó ra, đọc từng phần, để thấy nó mạnh ở đâu và im lặng ở đâu.
Trang đầu tiên của sổ nói gì về thửa đất?
Phần mô tả thửa đất thường có số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, hình thức sử dụng riêng hay chung, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và nguồn gốc sử dụng. Mỗi dòng ở đây đều có ý nghĩa, nhưng với chuyện quy hoạch, hai dòng đáng đọc chậm nhất là mục đích và thời hạn.
Mục đích sử dụng cho biết hiện nay mảnh đất được phép dùng vào việc gì: đất ở, đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa, đất thương mại dịch vụ. Một thửa có thể có nhiều mục đích, mỗi mục đích một diện tích.
Thời hạn sử dụng cho biết đất được dùng lâu dài hay có thời hạn. Đất ở của hộ gia đình, cá nhân thường là lâu dài, còn nhiều loại đất khác có thời hạn.
Hai dòng này mô tả quyền của bạn hôm nay. Chúng không nói mảnh đất sẽ thành gì trong quy hoạch ngày mai.
Sơ đồ thửa và phần ghi chú hay bị bỏ qua
Sơ đồ thửa đất là hình vẽ nhỏ với kích thước các cạnh và các thửa tiếp giáp. Nhiều người chỉ nhìn cho biết, nhưng sơ đồ này rất hữu ích khi đem ra thực địa đối chiếu, và khi tìm thửa đất trên bản đồ quy hoạch.
Phần ghi chú là chỗ mình luôn đọc kỹ. Ở đây có thể có những dòng như một phần diện tích nằm trong hành lang bảo vệ công trình, phần diện tích chưa được công nhận, hoặc phần đất thuộc quy hoạch đường. Những dòng này phản ánh những gì cơ quan cấp giấy đã biết tại thời điểm cấp.
Nếu sổ có ghi chú như vậy, đó là một tín hiệu cần hỏi thêm ngay. Nếu sổ không ghi chú gì, đó chỉ là tín hiệu tại thời điểm cấp không có ghi nhận, không phải lời bảo đảm cho hôm nay.
Mình từng thấy người mua bỏ qua đúng một dòng ghi chú ngắn ở cuối trang, và dòng ấy nói phần sân trước nằm trong phạm vi mở đường.
Trang biến động kể lại lịch sử thửa đất
Phần những thay đổi sau khi cấp giấy ghi lại các lần chuyển nhượng, thế chấp, xoá thế chấp, tách thửa, chuyển mục đích, thay đổi diện tích. Đọc trang này như đọc tiểu sử của mảnh đất.
Một thửa đất vừa chuyển nhượng liên tục nhiều lần trong thời gian ngắn đáng để hỏi vì sao. Một thửa vừa được tách ra từ thửa lớn có thể nằm trong một đợt phân lô, và bạn nên xem đợt tách thửa đó có tuân theo quy hoạch không.
Một thửa vừa chuyển mục đích lên đất ở là tín hiệu tốt, vì việc chuyển mục đích phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thời điểm đó. Nhưng một lần nữa, tại thời điểm đó.
Nếu sổ đã có trang bổ sung, hãy xem cả trang bổ sung. Người bán đôi khi chỉ đưa bản sao trang đầu.
Những điều về quy hoạch mà sổ không nói
Sổ không cho biết thửa đất có nằm trong kế hoạch sử dụng đất theo năm để thu hồi hay chuyển mục đích hay không. Kế hoạch này được lập và công bố riêng.
Sổ không cho biết chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng, tầng cao cho phép. Những thứ đó nằm trong quy hoạch xây dựng và quy chế quản lý.
Sổ không cho biết những quy hoạch được phê duyệt sau ngày cấp. Một cuốn sổ cấp từ lâu có thể hoàn toàn đúng về quyền sử dụng, nhưng quy hoạch quanh nó đã đổi mấy lần.
Và sổ không cho biết những hạn chế đến từ các loại hành lang, khu vực bảo vệ nếu lúc cấp chưa ghi. Vì vậy, sổ đỏ là điều kiện cần, không phải điều kiện đủ.
Vậy đọc sổ xong thì làm gì?
Hãy dùng sổ làm chìa khoá. Số tờ, số thửa, địa chỉ trên sổ là thông tin bạn mang đi hỏi quy hoạch. Mục đích sử dụng trên sổ là điểm xuất phát để so với chức năng trong quy hoạch.
Nếu mục đích trên sổ là đất ở mà quy hoạch là đất ở, bạn đang ở vị trí khá yên. Nếu trên sổ là đất ở mà quy hoạch là đường, cây xanh hay công trình công cộng, bạn cần tìm hiểu kỹ về khả năng thu hồi và những hạn chế xây dựng.
Nếu trên sổ là đất nông nghiệp mà quy hoạch là đất ở, đó chưa có nghĩa là bạn được xây nhà. Việc chuyển mục đích còn phụ thuộc kế hoạch sử dụng đất và thủ tục riêng.
Cuốn sổ trong tủ là bức ảnh chụp mảnh đất vào một ngày nào đó. Muốn biết hôm nay, bạn phải hỏi hôm nay.
Câu hỏi thường gặp
Sổ đỏ có ghi đất nằm trong quy hoạch không?
Có trường hợp giấy chứng nhận ghi chú phần diện tích thuộc quy hoạch hoặc hành lang bảo vệ, nếu tại thời điểm cấp đã có thông tin đó. Nhưng quy hoạch phê duyệt sau ngày cấp sẽ không có trên sổ.
Sổ đỏ ghi đất trồng cây lâu năm có xây nhà được không?
Theo mục đích ghi trên sổ thì chưa được xây nhà ở. Muốn xây, phải làm thủ tục chuyển mục đích sang đất ở, và việc này chỉ được xem xét khi phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Sổ đỏ và sổ hồng khác nhau thế nào?
Đó là cách gọi dân gian theo màu bìa của các mẫu giấy chứng nhận qua từng thời kỳ. Về giá trị, các mẫu hợp lệ đều là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều cần đọc là nội dung bên trong.
Có cần đổi sổ đỏ mới khi địa danh thay đổi sau sáp nhập không?
Theo hướng dẫn chung, giấy chứng nhận đã cấp vẫn có giá trị, không bắt buộc đổi chỉ vì địa danh thay đổi. Khi làm thủ tục khác, thông tin có thể được cập nhật. Bạn hỏi văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để chắc chắn.
Người bán chỉ đưa bản sao sổ thì nên kiểm tra gì?
Nên xem bản gốc, đối chiếu đủ các trang kể cả trang bổ sung, và đề nghị kiểm tra thông tin thửa đất tại văn phòng đăng ký đất đai. Việc này giúp biết đất có đang thế chấp hay có thay đổi chưa cập nhật vào bản sao không.
