Đất sát cao tốc chưa chắc đã tiện, vì cao tốc là đường khép kín, chỉ lên xuống được ở các nút giao cách nhau khá xa, có hàng rào hai bên và hành lang an toàn không được xây dựng. Muốn đánh giá, hãy đo khoảng cách từ mảnh đất tới nút giao gần nhất, chứ đừng đo tới mép cao tốc.
Chào bạn, đây là Nhà Quy Hoạch. Những năm gần đây cao tốc mở ra khắp nơi, và kèm theo đó là những lời giới thiệu đất cách cao tốc vài trăm mét. Tập này mình kể vì sao câu đó có thể đúng mà vẫn gây hiểu lầm, và cao tốc thay đổi đời sống hai bên như thế nào.
Cao tốc khác quốc lộ ở chỗ nào?
Quốc lộ là con đường mở. Nhà hai bên có thể mở cửa ra đường, xe máy chạy được, người đi bộ băng qua được ở nhiều chỗ. Đất mặt tiền quốc lộ vì thế có thể buôn bán.
Cao tốc thì khép kín. Chỉ ô tô được đi, xe máy và người đi bộ không được lên. Hai bên có hàng rào. Xe chỉ vào ra ở những nút giao đã thiết kế, và các nút giao có thể cách nhau rất xa.
Nói cách khác, nhà bạn có thể nhìn thấy cao tốc từ cửa sổ, nghe thấy tiếng xe cả ngày, nhưng muốn lên cao tốc thì phải chạy vòng một quãng dài tới nút giao.
Với người mua đất để ở hay để làm ăn, sự khác biệt này rất lớn. Một mảnh đất sát cao tốc không phải là đất mặt tiền theo nghĩa quen thuộc.
Hành lang an toàn và đường gom
Dọc hai bên cao tốc có đất của đường và hành lang an toàn đường bộ. Trong hành lang an toàn, việc xây dựng bị hạn chế nghiêm ngặt. Bề rộng hành lang phụ thuộc cấp đường và quy định hiện hành, bạn cần hỏi cơ quan quản lý đường bộ.
Nhiều đoạn cao tốc có đường gom chạy song song để người dân đi lại, kết nối các khu vực bị cao tốc chia cắt. Đường gom thường nhỏ, dành cho giao thông địa phương, và có khi chỉ được làm ở một số đoạn.
Nếu mảnh đất của bạn nằm cạnh đường gom, đó là lối ra thật sự. Nếu không có đường gom, mảnh đất có thể chỉ tiếp cận được bằng đường làng phía sau.
Khi xem đất, hãy đi hẳn ra thực địa, theo con đường thật mà mình sẽ đi hằng ngày, từ mảnh đất ra tới nút giao gần nhất. Quãng đường đó mới là khoảng cách thật.
Cao tốc chia đôi một cánh đồng
Một điều ít được nhắc là cao tốc có thể chia đôi một làng, một cánh đồng. Nhà bên này, ruộng bên kia. Để qua lại, người dân dùng các cống chui, cầu vượt dân sinh được bố trí dọc tuyến.
Một anh nông dân ở đồng bằng kể với mình rằng trước kia ra ruộng chỉ vài phút đi bộ, giờ phải đi vòng qua cống chui cách đó khá xa. Những ngày mưa, cống chui đọng nước.
Những thay đổi này không nằm trên bản đồ quy hoạch màu. Chúng nằm trong hồ sơ thiết kế của dự án cao tốc. Nếu bạn sống ở vùng sắp có cao tốc đi qua, khi địa phương lấy ý kiến, hãy hỏi về vị trí cống chui, cầu vượt dân sinh, đường gom.
Đó là những chi tiết nhỏ trên bản vẽ nhưng là chuyện đi lại mỗi ngày của cả làng.
Tiếng ồn, bụi và ánh đèn
Cao tốc có lưu lượng xe lớn, tốc độ cao, và chạy suốt ngày đêm. Tiếng ồn từ xe tải chạy đêm là điều mà nhiều người mua đất gần cao tốc không lường trước.
Một số đoạn có tường chắn ồn hoặc dải cây xanh, nhiều đoạn không có. Nhà ở ngay sát hành lang sẽ nghe rõ nhất.
Nếu bạn đang cân nhắc một mảnh đất gần cao tốc để ở, hãy tới đó vào ban đêm, ngồi yên vài chục phút. Nghe là biết. Đó là phép thử rẻ nhất và chính xác nhất.
Còn với người định làm kho bãi, xưởng nhỏ, thì tiếng ồn lại không phải vấn đề, và vị trí gần nút giao có thể rất hợp. Cùng một mảnh đất, tốt hay không tuỳ bạn định dùng làm gì.
Đánh giá đất gần cao tốc: bốn câu hỏi
Câu thứ nhất: nút giao gần nhất ở đâu, từ mảnh đất ra tới đó đi đường nào, mất bao lâu. Câu thứ hai: mảnh đất có nằm trong hành lang an toàn không, có bị hạn chế xây dựng không.
Câu thứ ba: có đường gom không, lối ra của mảnh đất là gì. Câu thứ tư: tiếng ồn ban đêm thế nào.
Nếu cao tốc mới chỉ có trong quy hoạch, thêm câu thứ năm: tuyến đã được xác định chính xác chưa, có cắm mốc chưa. Tuyến cao tốc khi lập dự án có thể lệch so với nét vẽ quy hoạch, và những lời giới thiệu cách cao tốc vài trăm mét thường được tính theo nét vẽ cũ.
Ngoài ra, hãy nghĩ tới những năm thi công. Công trường cao tốc kéo dài, xe tải chở đất đá chạy qua đường làng, bụi và ồn có khi còn nhiều hơn khi cao tốc đã vận hành. Nếu bạn định dọn về ở ngay, đó là quãng thời gian cần tính vào.
Cao tốc kéo các vùng xa lại gần nhau. Nhưng với người sống ngay cạnh nó, cái gần thật sự là cái nút giao, chứ không phải bức hàng rào lưới.
Câu hỏi thường gặp
Đất sát cao tốc có mở lối ra cao tốc được không?
Không. Cao tốc là đường khép kín, việc ra vào chỉ qua các nút giao được thiết kế. Nhà dân không được mở lối trực tiếp ra cao tốc.
Hành lang an toàn cao tốc rộng bao nhiêu?
Bề rộng phụ thuộc cấp đường và quy định hiện hành về hành lang an toàn đường bộ. Bạn nên hỏi cơ quan quản lý đường bộ hoặc xã, phường để biết con số áp dụng cho đoạn đường cụ thể.
Đường gom cao tốc là gì?
Đường gom là tuyến đường nhỏ chạy song song với đường chính, phục vụ giao thông địa phương và kết nối các khu vực hai bên. Không phải đoạn cao tốc nào cũng có đường gom.
Đất gần nút giao cao tốc có gì cần lưu ý?
Khu vực quanh nút giao thường có quy hoạch riêng về giao thông, dịch vụ, và có thể có hành lang rộng hơn. Nên hỏi thông tin quy hoạch cụ thể trước khi quyết định.
Cao tốc đi qua làng thì người dân được góp ý gì?
Khi lập dự án, địa phương thường lấy ý kiến về phương án tuyến và các công trình dân sinh. Người dân có thể góp ý về vị trí cống chui, cầu vượt dân sinh, đường gom và các biện pháp giảm ồn.
