Nhiều con hẻm trong đô thị có lộ giới quy hoạch rộng hơn bề rộng đang có. Khi xây mới hoặc sửa lớn, nhà phải lùi vào theo lộ giới, phần đất phía trước không được xây nhà, và nó sẽ trở thành một phần của hẻm khi hẻm được mở rộng. Vì vậy căn nhà trong hẻm có thể mất một khoảng so với diện tích trên giấy.
Chào bạn, đây là Nhà Quy Hoạch. Ai lớn lên trong hẻm thành phố đều quen với những căn nhà thụt ra thụt vào lởm chởm. Căn mới xây lùi vào, căn cũ vẫn ra sát mép. Nhìn thì như lộn xộn, nhưng đằng sau là câu chuyện của lộ giới. Tập này mình kể câu chuyện đó.
Lộ giới hẻm là gì?
Lộ giới là bề rộng quy hoạch của một con đường hay một con hẻm, tính cả lòng đường và vỉa hè nếu có. Nhiều thành phố xác định lộ giới cho từng con hẻm, hoặc cho từng nhóm hẻm theo loại, để dần dần mở rộng hẻm khi người dân xây lại nhà.
Nói cách khác, con hẻm nhà bạn hôm nay có thể chỉ đủ hai xe máy tránh nhau, nhưng lộ giới của nó có thể đã được định rộng hơn, để một ngày xe cứu thương, xe chữa cháy vào được.
Lộ giới được xác định từ tim hẻm ra hai bên. Nếu tim hẻm nằm giữa, mỗi bên lùi vào một nửa phần chênh lệch. Có trường hợp tim hẻm lệch, một bên lùi nhiều hơn bên kia.
Biết lộ giới hẻm nhà mình là biết nhà mình sẽ đứng ở đâu khi xây lại. Và lộ giới không phải lúc nào cũng giống nhau suốt một con hẻm: đoạn đầu hẻm gần đường lớn có thể được định rộng hơn đoạn cuối, hẻm nhánh có thể hẹp hơn hẻm chính. Hỏi đúng đoạn trước cửa nhà mình, đừng hỏi chung cả con hẻm.
Vì sao căn mới lùi, căn cũ không lùi?
Việc mở rộng hẻm thường được thực hiện dần theo từng căn, mỗi khi có nhà xin phép xây mới hoặc sửa chữa lớn. Căn nào xây lại thì lùi vào theo lộ giới. Căn chưa xây lại thì giữ nguyên hiện trạng.
Đó là lý do con hẻm có hình răng cưa. Sau nhiều năm, khi đủ nhiều nhà đã lùi, hẻm mới dần rộng ra thật sự. Có nơi chính quyền vận động cả dãy cùng lùi để làm một lần.
Với người mua nhà cũ trong hẻm, đây là điểm dễ bị bỏ qua. Căn nhà đang sát mép hẻm, bạn tính diện tích xây lại như hiện trạng. Đến khi xin phép mới biết phải lùi, sàn nhà mới hụt một khúc.
Một anh làm kỹ thuật kể với mình rằng anh đã thuê vẽ nhà xong mới đi hỏi lộ giới. Bản vẽ phải làm lại từ đầu, vì cầu thang đặt ngay trong phần phải lùi.
Phần đất nằm trong lộ giới còn dùng được không?
Phần đất nằm giữa mép hẻm hiện tại và chỉ giới theo lộ giới vẫn thuộc quyền sử dụng của bạn cho tới khi được thu hồi hoặc được hiến cho việc mở hẻm, tuỳ cách địa phương thực hiện. Nhưng bạn không được xây nhà kiên cố lên đó.
Nhiều gia đình dùng phần này làm chỗ để xe, trồng cây, đặt chậu hoa. Một số nơi cho phép làm mái che nhẹ, cổng. Quy định cụ thể do địa phương hướng dẫn khi cấp phép.
Khi hẻm được mở rộng đồng loạt, phần đất này sẽ thành lòng hẻm. Việc có bồi thường hay không, bồi thường thế nào, tuỳ theo cách thực hiện: theo dự án có thu hồi, hay theo vận động người dân hiến.
Hỏi trước điều này khi mua nhà giúp bạn hiểu đúng diện tích mình thật sự dùng lâu dài.
Lộ giới hẻm ảnh hưởng tới số tầng
Ở nhiều thành phố, số tầng được xây phụ thuộc vào bề rộng đường, hẻm phía trước. Hẻm càng hẹp, nhà càng bị giới hạn chiều cao. Và bề rộng được tính theo lộ giới hoặc theo hiện trạng, tuỳ quy định từng nơi.
Điều này có nghĩa là hai căn nhà cùng diện tích, một căn ở hẻm rộng, một căn ở hẻm hẹp, có thể được xây số tầng khác nhau. Và một con hẻm được nâng lộ giới có thể mở ra khả năng xây cao hơn cho những căn đã lùi vào.
Quy định cụ thể về tầng cao theo bề rộng hẻm nằm trong quy chế quản lý kiến trúc và quy định của từng địa phương. Mình không nêu con số vì mỗi nơi, mỗi thời kỳ một khác.
Nếu bạn mua nhà hẻm với ý định xây lại nhiều tầng, hãy hỏi cả hai thứ: lộ giới hẻm, và số tầng tối đa được phép ở hẻm đó.
Mua nhà trong hẻm: danh sách hỏi trước
Hẻm có lộ giới quy hoạch không, bao nhiêu. Tim hẻm ở đâu, nhà mình phải lùi bao nhiêu khi xây lại. Phần phải lùi là bao nhiêu mét vuông.
Hẻm có thông ra đường lớn không, hay là hẻm cụt. Xe chữa cháy vào tới nhà không. Chiều cao tối đa được xây là bao nhiêu tầng.
Những căn đã xây lại gần đó lùi vào tới đâu. Nhìn hàng nhà mới xây lại là cách nhanh nhất để thấy chỉ giới ngoài thực địa.
Căn nhà trong hẻm có một vẻ đẹp riêng: yên hơn mặt phố, gần gũi hơn. Chỉ cần mình biết trước khoảng sân phía trước kia rồi sẽ thuộc về con hẻm.
Câu hỏi thường gặp
Lộ giới hẻm tra ở đâu?
Bạn có thể hỏi xã, phường nơi có nhà, hoặc đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch cho thửa đất. Một số thành phố có công bố lộ giới hẻm trên cổng thông tin quy hoạch.
Nhà cũ trong hẻm có bắt buộc phải lùi vào ngay không?
Thường không bắt buộc khi chưa xây mới hoặc sửa chữa lớn. Việc lùi vào áp dụng khi xin phép xây dựng, hoặc khi địa phương thực hiện mở rộng hẻm theo dự án.
Phần đất lùi vào trong hẻm có được bồi thường không?
Tuỳ cách thực hiện. Nếu mở hẻm theo dự án có thu hồi thì có bồi thường theo quy định. Nếu người dân lùi vào khi xin phép xây dựng hoặc hiến đất theo vận động thì thường không có bồi thường về đất.
Hẻm cụt có được xây nhà nhiều tầng không?
Số tầng phụ thuộc quy định của địa phương về bề rộng hẻm, an toàn phòng cháy và quy hoạch khu vực. Hẻm cụt, hẻm hẹp thường bị giới hạn hơn, bạn nên hỏi cơ quan cấp phép.
Mua nhà hẻm có nên đo đạc lại?
Nên. Đo đạc hiện trạng kết hợp với thông tin lộ giới giúp bạn biết chính xác phần diện tích sau khi lùi, từ đó tính được căn nhà mới xây được bao nhiêu.
