Nhà thấp hơn mặt đường thường không phải vì nhà lún, mà vì con đường được nâng lên khi cải tạo theo cao độ quy hoạch mới. Quy hoạch có quy định cao độ nền cho từng khu, và khi xây mới hay sửa lớn, bạn nên hỏi cao độ nền được cấp phép để nhà mình không trở thành chỗ trũng nhất của cả con phố.
Chào bạn, đây là Nhà Quy Hoạch. Ở nhiều thành phố, sau mỗi lần nâng đường là thêm một dãy nhà phải bước xuống mới vào được phòng khách. Mùa mưa, nước từ đường chảy ngược vào nhà. Tập này mình kể chuyện cao độ, một con số ít ai hỏi nhưng ai cũng sống với nó.
Cao độ nền là gì?
Cao độ nền là độ cao của mặt nền so với một mốc chuẩn chung. Trong quy hoạch, mỗi khu, mỗi tuyến đường có cao độ thiết kế để nước mưa chảy về đúng hướng, về cống, về kênh, về hồ điều hoà.
Khi một con đường được cải tạo, người ta thường nâng nó lên theo cao độ thiết kế mới, vì cao độ cũ không còn phù hợp với lượng mưa và mực nước hiện nay. Những ngôi nhà xây theo cao độ cũ bỗng nằm thấp hơn.
Chuyện này không phải lỗi của riêng ai. Nó là hệ quả của việc đô thị phát triển nhanh hơn hệ thống thoát nước, và của những con đường được làm lại từng đoạn, từng thời kỳ.
Hiểu điều đó, câu hỏi đúng không phải là tại sao họ nâng đường, mà là nhà mình nên ở cao độ bao nhiêu để hợp với con đường tương lai.
Xây mới: hỏi cao độ nền trước khi đổ móng
Khi xin phép xây dựng, cao độ nền thường được xác định theo cao độ vỉa hè, mặt đường hiện có hoặc theo cao độ quy hoạch nếu đã có. Hãy hỏi rõ cao độ nào được áp dụng.
Nếu con đường trước nhà đã có kế hoạch nâng cấp, đừng chỉ xây theo mặt đường hiện tại. Hãy hỏi cao độ thiết kế của con đường mới. Nâng nền thêm một chút hôm nay rẻ hơn nhiều so với đập nền nâng lại sau này.
Cũng đừng nâng quá cao mà không tính. Nhà nâng quá cao so với hàng xóm có thể làm nước dồn sang nhà bên, gây mâu thuẫn, và có thể không phù hợp quy định về cao độ, chiều cao tầng.
Một anh thợ xây lâu năm ở miền Tây nói với mình một câu rất gọn: xây nhà là xây cho con đường mười năm tới, không phải con đường hôm nay.
Ngập ở đâu thì quy hoạch có nói không?
Quy hoạch thoát nước và quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật là những bản vẽ ít người xem nhất trong một bộ đồ án, nhưng lại trả lời chuyện ngập. Ở đó có hướng thoát nước, vị trí cống chính, trạm bơm, hồ điều hoà, cao độ khống chế cho từng khu.
Nếu khu bạn định mua nhà có hồ điều hoà trong quy hoạch mà thực tế chưa làm, hoặc đã bị san lấp, đó là tín hiệu cần hỏi kỹ. Hồ điều hoà là nơi chứa nước tạm khi mưa lớn. Thiếu nó, nước sẽ tìm chỗ khác, thường là đường và nhà.
Phần thuyết minh đồ án đôi khi có đánh giá về khu vực có nguy cơ ngập. Đọc đoạn đó nếu tìm được.
Ngoài giấy tờ, cách tốt nhất vẫn là hỏi người đang sống ở đó và đến xem vào một ngày mưa lớn.
Nhà cũ đã thấp hơn đường: làm gì bây giờ?
Nếu nhà bạn đã thấp hơn mặt đường, có vài hướng. Hướng đơn giản nhất là làm gờ chắn ở cửa, nâng bậc thềm, và làm hệ thống thoát nước trong nhà có van một chiều để nước từ cống không chảy ngược vào.
Hướng tốn kém hơn là nâng nền toàn bộ tầng trệt. Việc này làm giảm chiều cao tầng, có khi phải nâng cả cửa, cầu thang, và cần tính kỹ kết cấu. Hỏi người có chuyên môn trước khi làm.
Hướng lâu dài nhất là xây lại theo cao độ mới. Khi đó hãy hỏi cao độ thiết kế của con đường như mình đã nói.
Dù chọn hướng nào, cũng nên kiểm tra xem việc sửa chữa có cần xin phép không. Nâng nền, thay đổi kết cấu thường thuộc diện phải xin phép hoặc thông báo.
Mua nhà ở vùng hay ngập: câu hỏi nên đặt
Con đường trước nhà đã được nâng cấp theo cao độ mới chưa, hay sắp được nâng. Nền nhà hiện tại thấp hơn hay cao hơn mặt đường. Khu này có trong vùng hay ngập theo đánh giá của địa phương không.
Quy hoạch thoát nước khu này có hồ điều hoà, trạm bơm không, đã làm chưa. Những ô đất trũng xung quanh có bị quy hoạch san lấp thành khu dân cư mới không. San lấp một vùng trũng lớn có thể làm nước dồn sang những khu bên cạnh.
Nếu có thể, hãy đến xem nhà ngay sau một trận mưa lớn, lúc nước chưa kịp rút. Dấu vết nước để lại trên chân tường, trên cửa, nói thật hơn mọi lời người bán.
Nước luôn chảy về chỗ thấp. Trong một thành phố, việc của mình là đừng để nhà mình trở thành chỗ thấp ấy.
Câu hỏi thường gặp
Cao độ nền nhà lấy theo đâu khi xin phép xây dựng?
Thường theo cao độ vỉa hè, mặt đường hiện có hoặc cao độ quy hoạch đã được xác định cho khu vực. Cơ quan cấp phép sẽ hướng dẫn cao độ áp dụng, bạn nên hỏi rõ trước khi thiết kế.
Nhà thấp hơn đường do nâng đường có được hỗ trợ không?
Tuỳ chính sách của từng dự án và địa phương. Một số nơi có hỗ trợ, nhiều nơi không. Bạn có thể hỏi ban quản lý dự án hoặc xã, phường về chính sách cụ thể.
Hồ điều hoà trong quy hoạch là gì?
Hồ điều hoà là hồ chứa nước tạm thời khi mưa lớn, giúp giảm ngập cho khu vực xung quanh. Nó là một phần của hệ thống thoát nước đô thị trong quy hoạch.
Tự nâng nền nhà có cần xin phép không?
Nâng nền có thể ảnh hưởng kết cấu và chiều cao công trình nên thường cần xin phép hoặc ít nhất hỏi cơ quan quản lý xây dựng trước. Quy định cụ thể tuỳ quy mô sửa chữa.
Làm sao biết khu vực hay bị ngập?
Hỏi cư dân lâu năm, xem thông tin cảnh báo ngập của địa phương nếu có, đọc phần đánh giá trong đồ án quy hoạch, và đến xem vào ngày mưa lớn.
