Trước khi dọn về một khu đô thị mới, hãy đọc quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt của khu đó để biết trường học, chợ, công viên, bãi đỗ xe nằm ở đâu, ai có trách nhiệm xây, và đã xây tới đâu. Đừng lấy tờ phối cảnh trong tài liệu bán hàng thay cho bản quy hoạch.
Chào bạn, đây là Nhà Quy Hoạch. Nhiều gia đình chuyển về khu mới vì một lời hứa rất đẹp: có trường cho con, có công viên để chạy bộ, có chợ để đi bộ sang. Có nơi lời hứa thành hiện thực. Có nơi nhiều năm sau, ô đất trường học vẫn còn cỏ mọc. Tập này là cách mình đọc một khu đô thị trước khi nó thành nhà.
Phối cảnh và quy hoạch được duyệt khác nhau thế nào?
Phối cảnh là tranh vẽ minh hoạ, thường rất đẹp, có cây xanh ngợp trời, có hồ nước, có trẻ con chơi đùa. Nó cho thấy ý tưởng, không phải cam kết pháp lý.
Quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mới là tài liệu có giá trị. Nó cho biết ô đất nào là trường, ô nào là công viên, ô nào là nhà ở, ô nào là thương mại dịch vụ, cùng các chỉ tiêu xây dựng.
Hai thứ này có thể khớp, cũng có thể lệch. Có khu phối cảnh vẽ công viên lớn nhưng quy hoạch chỉ là một dải cây xanh nhỏ. Có khu phối cảnh không vẽ toà nhà cao tầng bên cạnh, nhưng quy hoạch có.
Nên câu đầu tiên hỏi chủ đầu tư là: anh chị cho em xem bản quy hoạch chi tiết đã phê duyệt và quyết định phê duyệt. Người bán tử tế sẽ đưa.
Ai xây trường học, chợ, công viên?
Đây là câu hỏi mà rất nhiều người mua không đặt ra. Trong một khu đô thị, có những công trình chủ đầu tư phải xây theo cam kết dự án, có những công trình được bàn giao đất cho Nhà nước để Nhà nước đầu tư, có những ô đất được giao cho nhà đầu tư khác.
Ví dụ ô đất trường học có thể do chủ đầu tư xây rồi bàn giao, có thể do địa phương xây bằng ngân sách, hoặc được giao cho một nhà đầu tư trường tư. Mỗi cách có tiến độ và khả năng thực hiện khác nhau.
Nếu ô trường học được bàn giao cho địa phương mà ngân sách chưa bố trí, nó có thể nằm trống nhiều năm. Đó không phải chủ đầu tư nói dối, mà là quy trình đầu tư khác nhau.
Hãy hỏi cụ thể từng công trình bạn quan tâm: ai xây, theo cam kết nào, dự kiến khi nào, đã khởi công chưa.
Đi một vòng thực địa với bản quy hoạch trong tay
Mang bản quy hoạch chi tiết ra thực địa, đi bộ một vòng. So từng ô: ô này quy hoạch là công viên, thực tế đã có cây chưa. Ô này là trường, đã có hàng rào, có biển công trình chưa.
Để ý những ô đất trống cạnh căn nhà bạn định mua. Theo quy hoạch, ô đó sẽ thành gì. Một ô đất trống bây giờ nhìn thoáng đãng, nhưng nếu quy hoạch là toà nhà nhiều tầng hay trạm xử lý nước thải, tầm nhìn và không khí sẽ đổi.
Hỏi cư dân đang sống ở đó. Họ sẽ kể cho bạn nghe điều gì đã làm đúng hẹn, điều gì còn chờ, nước có ngập không, chợ có mở chưa.
Một buổi đi bộ như vậy nói nhiều hơn mọi cuốn tài liệu giới thiệu.
Những ô đất hay bị quên: bãi đỗ xe và hạ tầng kỹ thuật
Người ta thường nhìn trường, chợ, công viên mà quên bãi đỗ xe. Ở khu nhà phố liền kề, nếu không có bãi đỗ xe tập trung, ô tô của cư dân sẽ đỗ kín hai bên đường nội bộ, và con đường rộng rãi trong phối cảnh sẽ thành một hàng xe.
Hạ tầng kỹ thuật cũng quan trọng: trạm biến áp, trạm bơm, trạm xử lý nước thải, điểm tập kết rác. Chúng cần thiết, nhưng không ai muốn chúng ngay cạnh cửa sổ phòng ngủ.
Trên bản quy hoạch chi tiết, những ô này có ký hiệu riêng. Đọc chú giải để tìm ra chúng, rồi xem căn nhà bạn định mua nằm cách chúng bao xa.
Mình từng gặp một gia đình mua căn góc view đẹp nhất khu, về ở mới biết đối diện là điểm tập kết rác của cả khu. Nó vẫn nằm đúng trên bản quy hoạch, chỉ là không ai nhìn tới.
Khi quy hoạch khu đô thị được điều chỉnh
Quy hoạch chi tiết của khu đô thị có thể được điều chỉnh sau khi bạn đã mua. Có những điều chỉnh nhỏ, có những điều chỉnh làm thay đổi đáng kể: tăng tầng cao, đổi ô công viên thành ô nhà ở, tăng mật độ dân số.
Theo quy định, việc điều chỉnh quy hoạch phải lấy ý kiến của những người bị ảnh hưởng, trong đó có cư dân đang sống trong khu. Đây là lúc tiếng nói của bạn có giá trị.
Theo dõi thông báo của ban quản trị, của xã, phường, và cổng thông tin quy hoạch. Khi có đợt lấy ý kiến, hãy đọc kỹ và góp ý cụ thể.
Một khu đô thị không chỉ được xây một lần. Nó được xây đi xây lại qua nhiều năm, và cư dân là người sống với kết quả lâu nhất.
Câu hỏi thường gặp
Làm sao xem quy hoạch chi tiết của khu đô thị?
Bạn có thể đề nghị chủ đầu tư cung cấp bản quy hoạch chi tiết và quyết định phê duyệt, đồng thời đối chiếu với bản công bố trên cổng thông tin của địa phương hoặc tại cơ quan quản lý quy hoạch.
Chủ đầu tư có bắt buộc xây trường học trong khu đô thị không?
Tuỳ cam kết trong dự án. Có trường hợp chủ đầu tư phải xây, có trường hợp chỉ dành đất và bàn giao cho Nhà nước hoặc nhà đầu tư khác. Bạn nên hỏi rõ và xem trong hồ sơ dự án.
Ô đất công viên có thể bị đổi thành nhà ở không?
Việc thay đổi chức năng phải qua thủ tục điều chỉnh quy hoạch, có lấy ý kiến cộng đồng và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Cư dân có quyền góp ý khi quy hoạch được lấy ý kiến.
Phối cảnh dự án có giá trị pháp lý không?
Phối cảnh chủ yếu là minh hoạ. Căn cứ pháp lý là quy hoạch chi tiết đã phê duyệt, hợp đồng mua bán và các cam kết ghi trong hợp đồng.
Nên hỏi cư dân khu đô thị những gì?
Hỏi về tiến độ các công trình tiện ích, tình trạng ngập, chỗ đỗ xe, an ninh, và quan hệ giữa cư dân với ban quản lý. Những câu trả lời này thường thực tế hơn tài liệu giới thiệu.
