Mật độ xây dựng là phần mặt đất mà căn nhà được phủ lên so với cả lô đất. Tầng cao là số tầng tối đa được xây. Khoảng lùi là khoảng cách nhà phải lùi vào so với ranh đường. Ba chỉ tiêu này do quy hoạch và quy chuẩn quyết định, cho từng khu, từng loại lô, nên nhà bạn có thể không được xây giống hệt nhà bên cạnh.
Chào bạn, đây là Nhà Quy Hoạch. Câu mình nghe nhiều nhất khi ai đó xin phép xây nhà là: sao nhà bên kia xây được năm tầng mà nhà em chỉ được bốn. Câu trả lời thường nằm ở ba con số ít ai đọc kỹ. Tập này mình đọc chúng cùng bạn.
Mật độ xây dựng: nhà được phủ bao nhiêu phần mặt đất?
Hãy tưởng tượng bạn nhìn lô đất từ trên cao xuống. Phần mái nhà che phủ là phần đã xây, phần còn lại là sân, vườn, khoảng trống. Mật độ xây dựng là tỉ lệ giữa phần mái che phủ đó với toàn bộ lô đất.
Với nhà phố trong đô thị, lô đất nhỏ thường được phép mật độ cao, gần như phủ kín, vì nếu bắt để sân thì phần còn lại quá nhỏ để ở. Lô càng lớn, mật độ tối đa càng thấp, để có không gian xanh và thoáng.
Đó là lý do một căn biệt thự trên lô rộng phải để sân vườn quanh nhà, còn căn nhà ống trên lô nhỏ có thể xây kín. Không phải ai ưu ái ai, mà là quy chuẩn tính theo diện tích lô.
Mật độ cụ thể của lô đất nhà bạn nằm trong quy hoạch chi tiết, quy chế quản lý kiến trúc của khu, hoặc được xác định khi xin phép xây dựng.
Tầng cao và hệ số sử dụng đất
Tầng cao là số tầng tối đa, đôi khi kèm chiều cao tối đa tính bằng mét. Tầng cao phụ thuộc vào khu vực, vào bề rộng đường phía trước, và vào quy hoạch chung của khu. Phố cũ có thể bị giới hạn tầng cao để giữ cảnh quan, khu mới có thể cho xây cao hơn.
Đi cùng tầng cao là một chỉ tiêu ít người để ý: hệ số sử dụng đất. Đó là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng chia cho diện tích lô. Nó giới hạn tổng không gian bạn được xây, bất kể bạn chia thành bao nhiêu tầng.
Hai chỉ tiêu này cùng nhau quyết định căn nhà to tới đâu. Nếu mật độ thấp, bạn có thể được xây cao hơn một chút. Nếu mật độ cao, số tầng có thể bị giới hạn.
Tầng lửng, tum thang, tầng hầm được tính thế nào vào số tầng cũng có quy định riêng. Hỏi kỹ phần này nếu bạn định thiết kế nhà có những không gian như vậy.
Khoảng lùi: khoảng thở của con phố
Khoảng lùi là khoảng cách giữa ranh đường, tức chỉ giới đường đỏ, và mặt tiền nhà, tức chỉ giới xây dựng. Ở phố cũ nhà thường xây sát ranh, khoảng lùi bằng không. Ở khu mới, đường lớn, nhà cao, khoảng lùi thường lớn hơn.
Quy chuẩn thường gắn khoảng lùi với bề rộng đường và chiều cao công trình: đường càng rộng, nhà càng cao, càng phải lùi nhiều. Mục đích là giữ ánh sáng, thông gió cho con phố và an toàn cho người đi bộ.
Ngoài khoảng lùi phía trước, có những khu còn quy định khoảng lùi hai bên và phía sau, nhất là biệt thự và nhà vườn.
Phần khoảng lùi không mất đi đâu. Nó là sân trước nhà bạn, nơi để xe, trồng cây, và là chỗ con phố có được một khoảng xanh.
Vì sao nhà bên cạnh lại xây khác nhà bạn?
Lý do thứ nhất: nhà bên cạnh xây trước khi quy hoạch hoặc quy chế hiện hành có hiệu lực. Họ xây đúng theo quy định cũ, và công trình đã có thì được giữ nguyên.
Lý do thứ hai: hai lô nằm ở hai khu quy hoạch khác nhau, dù cách nhau một bức tường. Ranh giới giữa các ô quy hoạch có khi chạy đúng giữa hai nhà.
Lý do thứ ba: hai lô khác diện tích, khác mặt tiền, khác bề rộng đường phía trước. Một lô ở góc hai mặt đường có chỉ tiêu khác lô ở giữa dãy.
Lý do thứ tư, và cũng có thật: nhà bên cạnh xây sai phép. Đó không phải là tiền lệ cho bạn, mà là rủi ro của họ.
Đọc ba con số trước khi thuê người vẽ nhà
Trước khi thuê kiến trúc sư, hãy có trong tay ba con số của lô đất nhà mình: mật độ tối đa, tầng cao tối đa, khoảng lùi. Nếu có thêm hệ số sử dụng đất và cốt nền thì càng tốt.
Ba con số đó là khung mà mọi ý tưởng phải nằm gọn bên trong. Một bản vẽ đẹp mà nằm ngoài khung sẽ không được cấp phép, hoặc tệ hơn, được xây rồi bị xử lý.
Kiến trúc sư giỏi thường tự đi hỏi những con số này. Nhưng chủ nhà biết trước thì nói chuyện với kiến trúc sư dễ hơn, và không mơ những thứ không thể có.
Một căn nhà đẹp không phải căn nhà to nhất có thể xây, mà là căn nhà vừa với lô đất và vừa với con phố của nó.
Câu hỏi thường gặp
Nhà phố lô nhỏ có được xây kín đất không?
Nhiều quy chuẩn cho phép lô đất nhỏ có mật độ xây dựng rất cao, gần như kín lô. Mức cụ thể phụ thuộc diện tích lô và quy định địa phương, bạn nên hỏi khi xin phép xây dựng.
Tầng lửng có tính là một tầng không?
Tuỳ diện tích tầng lửng so với sàn tầng dưới và quy định hiện hành. Có trường hợp tầng lửng không tính vào số tầng, có trường hợp có. Hãy hỏi cơ quan cấp phép với thiết kế cụ thể.
Hệ số sử dụng đất khác mật độ xây dựng thế nào?
Mật độ xây dựng nói về phần mặt đất được phủ, còn hệ số sử dụng đất nói về tổng diện tích sàn của tất cả các tầng so với diện tích lô. Hai chỉ tiêu cùng giới hạn quy mô công trình.
Nhà góc hai mặt đường có chỉ tiêu khác không?
Có thể. Nhà góc thường phải tuân thủ khoảng lùi và chỉ giới theo cả hai tuyến đường, đôi khi có yêu cầu vát góc để bảo đảm tầm nhìn giao thông.
Xem chỉ tiêu xây dựng của lô đất ở đâu?
Trong quy hoạch chi tiết và quy định quản lý theo đồ án, quy chế quản lý kiến trúc của địa phương, hoặc đề nghị cơ quan quản lý cung cấp thông tin quy hoạch cho lô đất.
