Khi chung cư cũ được cải tạo hay xây dựng lại, cả khu thường được quy hoạch lại với tầng cao, mật độ và hạ tầng mới. Người đang ở cần theo dõi kết quả kiểm định, phương án bồi thường, tái định cư và tạm cư, và tham gia góp ý, vì mọi phương án đều ảnh hưởng trực tiếp tới căn hộ của mình.
Chào bạn, đây là Nhà Quy Hoạch. Những khu tập thể cũ là ký ức của rất nhiều gia đình: cầu thang chung, ban công nhiều chậu cây, sân chơi giữa các dãy nhà. Cũng là nơi tường nứt, ống nước rỉ, và nỗi lo mỗi mùa mưa bão. Tập này mình nói về hành trình khi một khu như thế bắt đầu được làm lại.
Kiểm định: bước mở đầu
Hành trình thường bắt đầu từ việc kiểm định chất lượng nhà chung cư. Cơ quan có thẩm quyền tổ chức đánh giá mức độ an toàn của từng toà, xếp vào những mức khác nhau, từ còn sử dụng được tới nguy hiểm cần di dời.
Kết quả kiểm định quyết định thứ tự ưu tiên. Toà nguy hiểm sẽ được làm trước, có khi phải di dời khẩn cấp. Toà còn tốt có thể chờ lâu hơn.
Cư dân nên được thông báo kết quả kiểm định của toà mình. Nếu chưa biết, hãy hỏi ban quản trị hoặc xã, phường. Đây là thông tin gắn với sự an toàn của cả gia đình.
Nếu toà của bạn được đánh giá nguy hiểm, đừng chờ tới khi có dự án. Hãy tìm hiểu ngay các phương án tạm cư, vì an toàn đi trước mọi chuyện khác.
Quy hoạch lại cả khu
Một khu tập thể cũ thường được xây trên đất rộng, nhà thấp tầng, nhiều khoảng trống. Khi làm lại, quy hoạch thường gom thành những toà cao hơn, giải phóng đất cho cây xanh, trường học, bãi đỗ xe, đường nội bộ.
Quy hoạch chi tiết mới của khu sẽ quyết định toà mới cao bao nhiêu, bao nhiêu căn, đặt ở đâu, phần nào dành cho tái định cư, phần nào để kinh doanh. Đây là lúc cư dân được lấy ý kiến.
Hãy đọc kỹ quy hoạch được lấy ý kiến. Toà tái định cư đặt ở vị trí nào so với toà thương mại. Có đủ chỗ đỗ xe, trường học, sân chơi cho số dân mới không. Mật độ dân tăng lên bao nhiêu.
Góp ý cụ thể về những điều bạn sẽ sống cùng hằng ngày có giá trị hơn nhiều so với góp ý chung chung.
Bồi thường, tái định cư và tạm cư
Người có căn hộ trong chung cư cũ thường được bố trí tái định cư, có thể tại chỗ trong toà mới, hoặc ở nơi khác nếu chọn. Diện tích căn hộ mới được tính theo quy định dựa trên diện tích căn cũ và chính sách của từng thời kỳ, dự án.
Trong thời gian xây dựng, cư dân được bố trí tạm cư hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà. Thời gian tạm cư phụ thuộc tiến độ dự án, và đây là điều nhiều gia đình lo nhất, vì dự án chậm thì tạm cư kéo dài.
Hãy đọc kỹ phương án bồi thường, tái định cư, tạm cư khi được công bố. Hỏi rõ căn hộ của mình được tính diện tích bao nhiêu, căn mới ở tầng nào, hướng nào, được chọn thế nào, bao giờ bàn giao.
Những con số cụ thể mình không nêu được, vì mỗi dự án một khác. Nhưng câu hỏi thì giống nhau, và nên được hỏi bằng văn bản.
Cư dân và chủ đầu tư: ai quyết định gì
Việc chọn chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ có quy trình riêng theo quy định, có thể có sự tham gia của cư dân. Chủ đầu tư được chọn sẽ lập dự án, thực hiện bồi thường, xây dựng.
Cư dân có quyền được thông tin, được góp ý về quy hoạch, về phương án bồi thường, tái định cư. Ban đại diện cư dân hoặc ban quản trị thường là cầu nối.
Một bác đã sống cả đời trong khu tập thể cũ nói với mình rằng điều bác sợ không phải là căn hộ mới nhỏ hơn, mà là không ai hỏi ý bác. Ở nhiều nơi, những buổi họp cư dân đã giúp phương án được sửa cho hợp lý hơn.
Hãy tham gia những buổi họp đó. Nếu không đi được, hãy gửi ý kiến bằng văn bản qua ban đại diện.
Mua căn hộ chung cư cũ lúc này có nên không?
Mình không khuyên mua hay không mua. Mình chỉ nói điều cần biết: nếu bạn mua một căn hộ trong khu sắp cải tạo, bạn nhận luôn quyền và nghĩa vụ trong dự án cải tạo, cùng với sự không chắc chắn về tiến độ.
Hãy tìm hiểu toà nhà đã được kiểm định chưa, xếp mức nào, khu đã có quy hoạch cải tạo chưa, đã chọn chủ đầu tư chưa, phương án bồi thường đã có chưa.
Căn hộ phải có giấy tờ hợp lệ để được tính bồi thường, tái định cư. Những phần cơi nới, lấn chiếm không được tính như diện tích hợp pháp.
Một khu tập thể cũ làm lại có thể trở thành một nơi sống tốt hơn nhiều. Con đường tới đó thường dài, và người đi hết con đường ấy là những cư dân biết rõ mình đang ở chặng nào.
Câu hỏi thường gặp
Chung cư cũ khi xây lại có được tái định cư tại chỗ không?
Nhiều dự án bố trí tái định cư tại chỗ trong toà nhà mới, cư dân cũng có thể chọn phương án khác tuỳ chính sách. Chi tiết nằm trong phương án bồi thường, tái định cư của từng dự án.
Diện tích căn hộ mới được tính thế nào?
Được tính theo quy định và chính sách của dự án, dựa trên diện tích căn hộ cũ hợp pháp. Mức cụ thể cần xem trong phương án được công bố và hỏi chủ đầu tư, chính quyền.
Thời gian tạm cư kéo dài bao lâu?
Phụ thuộc tiến độ xây dựng của dự án. Nên hỏi rõ tiến độ dự kiến và chính sách hỗ trợ nếu dự án chậm so với cam kết.
Phần cơi nới chung cư cũ có được bồi thường không?
Phần cơi nới, lấn chiếm không có giấy phép thường không được tính như diện tích hợp pháp. Có thể có hỗ trợ tuỳ chính sách, hãy hỏi cụ thể khi có phương án.
Cư dân chung cư cũ góp ý quy hoạch ở đâu?
Qua các buổi lấy ý kiến do chính quyền và chủ đầu tư tổ chức, qua ban đại diện cư dân, hoặc gửi văn bản tới Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có chung cư.
