Đồ án quy hoạch sau khi được phê duyệt phải được công bố công khai: đăng trên cổng thông tin của địa phương, niêm yết ở nơi công cộng như trụ sở xã, phường, nhà văn hoá, và lưu tại cơ quan quản lý. Muốn hiểu sâu, đừng chỉ xem bản đồ, hãy đọc thêm phần thuyết minh và quy định quản lý đi kèm.
Chào bạn, đây là Nhà Quy Hoạch. Hầu hết chúng ta chỉ biết quy hoạch qua tấm bản đồ màu. Nhưng tấm bản đồ ấy chỉ là trang bìa của cả một bộ hồ sơ. Tập này mình mở bộ hồ sơ ra, để bạn thấy những câu trả lời hay nhất thường nằm ở trang chữ chứ không nằm ở trang màu.
Tìm đồ án đã công bố ở đâu?
Nơi đầu tiên là cổng thông tin điện tử của tỉnh, của sở phụ trách quy hoạch xây dựng hoặc sở phụ trách đất đai. Nhiều nơi có mục riêng cho quy hoạch, xếp theo khu vực và năm phê duyệt.
Nơi thứ hai là bản niêm yết. Sau khi phê duyệt, đồ án thường được trưng bày bằng pano hoặc bản in ở trụ sở chính quyền, nhà văn hoá, những nơi đông người qua lại. Thời gian niêm yết có hạn, nên nếu nghe tin có quy hoạch mới, hãy đi xem sớm.
Nơi thứ ba là chính cơ quan quản lý. Bạn có quyền đề nghị được xem hồ sơ đồ án đã phê duyệt. Có thể phải chờ, có thể phải hẹn, nhưng đó là quyền của bạn.
Một mẹo nhỏ: khi tìm trên mạng, hãy tìm theo tên khu và loại quy hoạch, ví dụ quy hoạch phân khu khu vực nào đó, thay vì chỉ gõ tên xã. Tên xã có thể đã đổi, còn tên khu trong đồ án thì giữ nguyên.
Một bộ đồ án quy hoạch gồm những gì?
Một bộ đồ án thường có ba phần. Phần bản vẽ gồm nhiều tấm: sơ đồ vị trí, bản đồ hiện trạng, bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, và nhiều tấm khác tuỳ loại.
Phần thuyết minh là văn bản giải thích vì sao quy hoạch như vậy: phân tích hiện trạng, dự báo dân số, lý do chọn hướng phát triển, cách tổ chức không gian. Đây là phần dài và khô nhất, nhưng cũng là phần giúp bạn hiểu ý đồ.
Phần quy định quản lý theo đồ án là những quy tắc cụ thể: mỗi khu được xây gì, cao bao nhiêu, lùi bao nhiêu, những gì bị cấm. Đây là phần người sắp xây nhà nên đọc kỹ nhất.
Kèm theo đó là quyết định phê duyệt, trong đó có những nội dung chính được tóm tắt. Nếu không có thời gian, đọc quyết định phê duyệt trước.
Đọc thuyết minh để biết điều bản đồ không vẽ ra
Bản đồ cho bạn biết khu cạnh nhà là công viên. Thuyết minh có thể cho biết công viên đó phục vụ bao nhiêu dân, có hồ điều hoà hay không, và được dự kiến làm theo giai đoạn nào.
Bản đồ cho bạn biết có một con đường lớn đi qua. Thuyết minh có thể cho biết con đường đó là trục chính nối với đâu, có làn cho xe tải hay không, và vì sao được chọn đi hướng đó.
Mình hay tìm trong thuyết minh ba loại thông tin: phần phân kỳ đầu tư, tức làm cái gì trước cái gì sau, phần các dự án ưu tiên, và phần đánh giá môi trường, nơi hay nhắc tới ngập, tiếng ồn, vùng cách ly.
Bạn không cần đọc hết. Dùng chức năng tìm kiếm trong tệp để tìm tên đường, tên khu gần nhà mình, rồi đọc những đoạn quanh đó.
Quy định quản lý: những dòng mà người xây nhà cần
Quy định quản lý theo đồ án thường chia thành từng khu, từng ô phố. Với mỗi ô có chức năng, mật độ xây dựng tối đa, tầng cao tối đa và tối thiểu, khoảng lùi, và đôi khi có yêu cầu về hình thức kiến trúc, màu sắc, vật liệu, cây xanh.
Có những quy định mà người mua ít để ý nhưng lại ảnh hưởng lớn tới cuộc sống, ví dụ khu này không cho phép kinh doanh một số ngành nghề, hoặc tầng trệt bắt buộc dành cho thương mại.
Nếu bạn định mở cửa hàng, làm nhà trọ, làm cơ sở lưu trú, những dòng đó quyết định kế hoạch của bạn có làm được hay không.
Mình từng gặp một chị mua nhà trong khu mới định mở tiệm gội đầu ở tầng trệt, sau mới biết dãy đó chỉ cho ở thuần. Chị không sai, chị chỉ chưa đọc tới trang đó.
Khi tìm không thấy đồ án cho khu mình
Không phải khu nào cũng có đồ án chi tiết đăng công khai dễ tìm. Có khu chỉ có quy hoạch chung, có khu đồ án cũ chưa được số hoá, có khu đang lập quy hoạch mới.
Khi không tìm thấy, hãy hỏi xã, phường: khu này đang áp dụng quy hoạch nào, đã được công bố ở đâu, có thể xem ở đâu. Câu hỏi này không cần bạn có đất, ai cũng có thể hỏi.
Nếu khu đang lập quy hoạch mới, bạn sẽ có cơ hội góp ý khi địa phương lấy ý kiến. Mình sẽ nói về chuyện này ở một tập sau.
Một bộ đồ án có thể dày hàng trăm trang. Nhưng trang viết về con phố nhà bạn thì chỉ vài trang thôi, và đáng đọc đến từng chữ.
Câu hỏi thường gặp
Đồ án quy hoạch có phải công khai cho mọi người xem không?
Có. Quy hoạch sau khi phê duyệt phải được công bố công khai, trừ những nội dung thuộc bí mật nhà nước theo quy định. Người dân có thể xem trên cổng thông tin, tại nơi niêm yết hoặc tại cơ quan quản lý.
Thuyết minh đồ án quy hoạch có tải về được không?
Tuỳ địa phương. Nhiều nơi chỉ đăng bản đồ và quyết định phê duyệt, phần thuyết minh có thể phải đề nghị xem tại cơ quan quản lý. Bạn nên hỏi cụ thể nơi lưu trữ.
Quy định quản lý theo đồ án khác quy chuẩn xây dựng thế nào?
Quy chuẩn xây dựng là quy định chung áp dụng rộng, còn quy định quản lý theo đồ án là quy tắc riêng cho khu vực của đồ án đó. Khi xây dựng, cả hai đều phải tuân thủ.
Pano quy hoạch niêm yết ở xã phường có lâu không?
Thời gian niêm yết có giới hạn theo quy định và thực tế của từng nơi. Nếu bỏ lỡ, bạn vẫn có thể tìm bản điện tử hoặc đề nghị xem hồ sơ tại cơ quan quản lý.
Khu đang lập quy hoạch mới thì xem ở đâu?
Khi lấy ý kiến, dự thảo thường được trưng bày tại xã, phường và đăng trên cổng thông tin. Hãy nhớ đó là dự thảo, nội dung có thể thay đổi trước khi được phê duyệt.
